房地产行业-130个城市土地市场3月月报:量价齐跌,地市持续调整

土地市场整体成交情况:年初为地市供应与成交淡季,3月供应继续小幅下降;在楼市调控持续背景下,库存及资金的压力使企业拿地更为谨慎,成交环比持续紧缩,土地出让金环比下跌三成。流标率小幅下滑至1.9%。地价下跌,溢价率小幅回升,地块底价进一步下调。

分城市结构来看,推出量不同城市间差异很小,成交量均出现下降,土地出让金环比大幅下跌,二线城市下降幅度较小。地价二线城市环比降幅最小,而一线和三四线城市楼面地价环比下降超两成。

分用途情况来看,整体趋势明显趋冷,其中商业用地表现相对较好。严厉的楼市调控导致住宅用地继续低迷。随调控的持续和深入,商业用地的成交也日趋稳定。

住宅用地成交情况:1、3月推地量同环比均下降,成交量同比下跌超五成、环比下跌超四成,流标率下行至3.3%。地价环比涨12%,但样本地块价格多数呈下跌或持平态势,实际住宅地价仍呈下降态势。2、各线城市成交均大幅下跌,地价受结构性因素影响二线城市地价有所上涨。

12年1-3月住宅用地累计销供比:16个城市中,6个大于1,供给相对不足;10个小于1,供给充裕。而目前销售面积不能反映真实需求,我们认为多数一二线城市住宅用地供应不足,中长期内房价上涨压力仍存。

商业用地成交情况:1、3月供应增加使成交表现明显优于住宅,但成交量、出让金仍小幅下降。楼面地价环比降16%,通过样本地块分析表明实际地价未出现明显回调,多数呈现止涨持平态势。溢价率回升至5%。2、各线城市中,二线城市的表现较为突出,成交增幅明显。

年后,刚需释放、开发商以价换量等,楼市有所回暖,但庞大的库存和资金压力迫使开发商减少拿地行为,土地成交加速下滑,土地市场陷入极度低迷的状态。由于地市滞后于楼市回暖,预计上半年地市难以破冰,土地市场进一步调整。2季度楼市随供应增加成交继续放量,3季度土地市场有望回暖,维持土地购臵增速低点在3季度出现的判断。行业最坏时期已过,预期持续向好。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科,价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸,受益销售回升的世联。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。