万科A2009年销售数据和09年12月份新增项目快评:09年交出满意答卷,10年还看政策“脸色”

09 年12 月份销售面积同比下降39%,销售金额同比增长3%,销售面积低于预期09 年12 月份公司实现销售面积40.5 万平方米、销售金额55.0 亿元,分别同比下降38.7%和增长3.0%,环比下降22%和增长5%,销售面积未达到我们所预计的50万平方米水平。

销售面积增速低于我们跟踪的重点城市平均水平。我们认为同比及环比下降的原因主要有三方面:一、推盘量环比减少;二、政策面同比收紧;三、价格继续攀升压制了购买力。

12月份销售均价为13580元/平方米,同比上涨68%,环比上涨35%。我们认为,价格大涨的主因是宽松货币政策的累积效应,目前行业政策已由宽松转向中性,未来不排除趋紧的可能,因此价格涨势将逐渐趋缓。

全年销售额634 亿,同比增长33%,基本符合预期公司累计销售面积663.6 万平方米,销售金额634.2 亿元,分别比08 年同期增长19.1%和32.5%,基本符合预期。

销售面积和销售额拔得全国头筹并无悬念,已成为国内第一家年销售额突破600亿的地产企业。2009年销售均价为9557元/平方米,同比上涨11%。

09 年新增权益储备918 万平方米,新项目盈利潜力较好09年全年公司新增项目45个(12月份公司新增加了8个土地储备项目,如表1蓝色部分),新增权益计容建面达918万平方米,为此须支付的土地价款为232亿元,远小于公司09年全年的销售额。截止09年底,公司权益规划总建筑面积达2481万平方米,可持续发展能力进一步增强。45个项目多分布在珠三角、长三角、环渤海的发达城市及东北和中、西部地区的特大型省会城市,平均楼面地价为2532元/平方米,未来盈利还是比较有保障的,我们预计未来能带来约623亿元的权益销售额,权益净利润将不低于80亿元。

2010 年的销售增长受政策调控影响将存在一定的不确定性,下调投资评级至“谨慎推荐”虽然公司 09 年良好的销售态势已为2010 年的营业收入及利润增长提供了较好的保障,但由于中央已明确表态要遏制房价过快上涨,目前行业政策已从宽松转向中性,我们预计调控组合拳将陆续出击,若此,公司2010 年的销售增长将存在一定的不确定性,从而影响到公司2011 年的业绩,我们下调公司投资评级至“谨慎推荐”,预计公司09、10 年EPS 分别为0.51 元(20x)、0.66 元(16x)。