房地产市场总体销售备案数据情况。
(1)第15周(13/4/8—4/14)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量备案数据整体同比上涨52.1%,环比上涨12.8%,其中长三角地区的上海、南京和杭州表现较为突出,上涨幅度分别35.2%、16.5%和28.6%,而青岛、苏州和深圳则下跌幅度较大,幅度分别达13.7%、19.2%和27.1%。另根据我们统计的47城数据显示,4月前两周成交套数备案数据同比3月前两周下降10.38%,我们认为在“新国五条”出台后的3月份房地产市场出现了恐慌性抢房现象,另外4月份包含了3天清明假期,因此即使4月销量环比3月销量下降也正常。(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均环比增长0.3%。(3)上周18重点城市成交面积备案数据环比下跌3.3%,整体趋势仍保持平稳。
行业投资策略。
一、3月5日以来地产股板块表现符合我们当日晨早研报《情绪宣泄之后,板块仍具比较优势》的判断。
3月4日,资本市场对国五条细则的出台进行了尽情宣泄,主流地产股纷纷跌停,我们在收盘后发出了市场快评,认为在情绪宣泄之后,板块仍具比较优势,龙头已落入买入区间。
从3月5日开盘至4月15日收盘,房地产指数涨幅在23个行业中排名第2,跑赢沪深300指数7.19个百分点,跑赢其余21个行业,符合我们的判断。
二、即使在2010年,住宅开发类地产股指数在消化“拐点型政策”(4.17新国十条)一个月后的一年时间里(10.5.17-11.5.16)仍上涨18%,跑赢大盘近10个百分点,跑赢16个行业。
1、在此区间股基收益率的中值是仅跑赢大盘2个百分点!即使在机构投资者普遍不看好地产的2011年,地产股的表现也不错:上半年涨幅排第一,全年排第7,当年217只标准股票型基金中即使净值增长率排第66名(暨前30%)的基金也跑输地产指数。
2、要讲政策拐点幅度,2010年4.17新国十条拐点幅度更大。要讲行业比较,当时经济强复苏,其他行业都是政策扶持,唯地产打压。要讲调控频率,当时几乎月月出地方和部委细则,还加了四次息、出了沪渝两地房产税。当时很多人看空地产的理由和现在并无二致,事实已证明政府手伸得太长并不会有好结果,想扶的没扶起来,想打的未必能打下去。
三、调控“矫枉过正”是小概率事件1、当前宏观经济并不能承受新建商品住宅出现“量价齐跌”的后果。
2、我们认为“新政”本质是为了扩充了土地财政,并有望使飙升的房价中短期内稳住。
3、历史上看,由于土地财政是政府绕不开的死结,房地产销售又攸关经济全局,因此政府在防止调控矫枉过正方面,拿捏得还都比较精准,并没有出现“错杀”行业的情况,一旦房地产销售不畅对年度销售增长构成威胁,势必会推出一系列“松绑”措施。
4、政策在执行时,总是需要相机抉择的,政府在房地产调控方面已日渐成熟,“矫枉过正”是小概率,拖到3月底才集中出台的地方细则宽松程度大幅超出中央细则已证明了这点。
四、三月份土地市场迅速降温,出现了趋冷迹象,有利于倒逼政策纠偏、改善政策预期
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