房地产行业2011年度投资策略:地产行业转型年,从关注成长转向关注回报率

调控注定将演化成一场持久战,在一线城市房价经历一轮充分调整前,并不具备需求量大规模释放的空间。

2011年是地产行业战略转型的过渡期,未来地产行业将从爆发性增长转向平稳增长,从粗犷增长转向精细化增长,从全面扩张转向专业化分工。

意识到地产行业的变革,千亿之后的万科,也在股权激励方案中显示了其战略转型的意向。方案中对利润增长的要求并不是很高,但对回报率提出了高于历史水平的要求,为了达到这一回报率目标,万科必然更加强调高周转优势。而如果真能实现这一目标,每年20%的每股收益增长将推动20%的股价上涨。

就地产行业平均来说,内部金融资源所能支撑的繁荣期极限增速为18%;过去1年六成地产企业超速扩张,平均超速24%;超速扩张导致再融资压力增大,使地产行业繁荣期每股收益的极限增速从14%下降到11%,长期平均降至8-10%。

祛除超速扩张的虚幻成长空间,以理性扩张模式下的内生回报率空间计算,A股地产行业平均的合理估值为14倍市盈率,当前整体估值较合理估值高40%,但有25%企业被低估,其中,万科、保利、金地仍存在20%左右的低估空间,华侨城、华远地产低估20%以上。

H股地产行业当前平均市盈率11.5倍,与合理估值一致,半数企业低估,其中,中国海外、SOHO中国、华润置地的估值优势明显。