保利地产:现金流充裕,继续快速扩展

投资要点:

收入符合预期。2009年公司实现营业收入229.87亿元,同比增长48.11%;实现利润总额53.79亿元,同比增长33.70%;实现净利润35.19亿元,同比增长57.19%;实现每股收益1.03元,同比增长56.06%。业绩基本符合我们预期。

2010年业绩基本锁定。2009年公司实现销售面积526.69万平方米,销售金额433.82亿元;结算面积274.85万平方米,结算金额223.43亿元;结算金额仅占2009年销售金额的51.5%。2009年末,公司预收款达到298.3亿元,占我们2010年预测收入的89.27%,基本锁定了公司2010年业绩。

营业收入区域更加平衡。2009年为公司贡献收入的城市达到13个,广州、北京、上海三个核心城市的收入更加均衡。随着公司逐步进入二三线城市,我们认为公司未来的收入将更加均衡。

费用控制能力继续加强。2009年公司三项费用率较2008年继续下降,一方面固然有房地产市场热销的缘由,另一方面也说明公司费用控制能力在不断提高。

公司继续保持快速扩张。2010年公司销售面积和销售金额较2008年分别增长131.08%和141.38%,全国市场份额也达到了1.3%;2009年公司新增项目38个,新增权益储备1338万平方米,较2008年的594万平方米增长1.25倍,公司延续了上市以来高速扩张的势头。

现金流能满足公司扩展需求。2009年公司直接投资395亿元,新开工面积564万平方米,竣工面积377万平方米。按公司一贯快速扩张的风格,我们认为公司2010年新开工面积和竣工面积约在650万平方米和450万平方米左右,新增土地储备应在800万平方米以上。按此预测,公司2010年的资金需求约为400亿左右。2009年末,公司拥有货币资金152.27亿,加上2010年的销售回款,公司2010年现金流能充分满足公司扩展需求。

盈利预测与投资评级。我们维持公司未来2年业绩预测,预计公司2010-2011年净利润分别为51.25亿和73.48亿。按目前股本折算,09、10年的EPS分别为1.46元和2.09元。在行业18倍市盈率的基础上给予公司30%-40%的溢价,上调至“买入”评级。

风险分析。行业政策风险。