万科A:期待2011年再续佳绩

年报业绩:2010年公司实现房地产结算收入507亿元,同比增长4%,净利润73亿元,同比增长37%,每股收益0.66元,基本符合市场预期。每10股派1元(含税)现金股息。公司2010年净利润增速远高于营业收入主要得益于三方面:房价上涨对毛利率的提升、费用的进一步控制以及前期项目存货跌价准备的转回。由于房地产业务结算存在一定的滞后性,加上近年来公司装修房比例上升,从完成销售到满足结算条件的时间拉长,报告期内公司的结算增速明显低于销售增速。

2010年经营取得跨越式发展。2010年公司实现了超过千亿的销售收入,销售面积近900万平米,同比分别增长71%和35%。在全国多个一、二线城市取得了第一和第二的市场占有率。同时,公司通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一系列措施,进一步提高项目经营效率,缩短了项目从获取到开工的平均周期。由于项目开发节奏明显加快,公司全年实现新开工面积1248万平方米,相比年初计划增长46%。竣工方面,受亚运会、世博会等偶然因素影响,部分项目工程进度减慢,全年公司实现竣工面积442万平方米,相比年初计划减少12%。

项目拓展并驾齐驱。在快速销售的同时,公司也及时补充未来发展所需的项目资源。报告期内,公司新增加项目87个,万科权益内的占地面积约941万平方米(对应规划建筑面积约2215万平方米)。截至2010年末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为3640万平方米,项目245个,基本可满足未来二至三年的开发需要。

今年业绩提前锁定。截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算,为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。

面对市场变化,坚持主流需求、快建快销。2011年,在产品定位上,公司仍将坚持以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位,确保产品供应与市场实际需求结构相匹配。为应对经营环境可能发生的变化,继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略,以“新开盘当月认购率60%以上”为销售指导原则,加速回款,在确保经营安全的同时,推动业绩跑赢大市。同时公司将进一步提升运营效率,现有项目预计开工面积1329万平方米,比2010年增加6%。另一方面,公司也将适当加快竣工进度,尽快实现收入确认,以应对预收帐款规模不断增加的情况。预计2011年项目竣工面积729万平方米,比2010年增加65%。

盈利预测与投资建议:预计2011年和2012年每股收益分别为0.86元和1.08元,对应动态市盈率为10倍和8倍,我们看好公司出色的战略眼光,超越大势的销售和项目拓展能力,维持对公司强烈推荐的投资评级。公司在2011年能否续写过去一年的辉煌、取得超越大势的表现或将成为影响股价的核心因素。

风险提示:房价大幅下跌,公司2011年销售进度低于预期。