城市土地市场10月月报:年末供求失衡或加剧,龙头迎来较好的补货机会

土地市场整体成交情况:结构性回暖,10月成交环比下降,但同比有较大增长,出让金连续7个月环比上升,且同比增幅由负转正;结构因素致均价回升,实际地价稳定;溢价率11%较年初低点回升。1-10月地市整体成交明显差于去年同期,但降幅持续收窄,出让金1.02万亿元,同比下降23%,地方政府仍面临较大的财政压力。

分用途情况来看,地市结构性回暖主要由住宅用地结构性回暖推动,此前的“住宅冷商业热”的情况已发生逆转。10月住宅用地成交明显好于商业,但受累积效应影响1-10月累计成交商业用地仍相对较好。今年以来住宅销售的回暖推动了住宅用地成交向好,而商业地产经历了调控以来的相对火热,近期正在向常态回归。

住宅用地成交情况:结构性回暖,主要由一二线城市回暖推动。10月成交建面、土地出让金同环比均回升,且同比升幅显著,其中出让金创今年单月新高;从样本地块来看,一线城市实际地价较去年下半年基本持平;二线城市较去年上半年略涨,但近期趋于稳定。一二线住宅用地成交好于三四线,与今年一二线住宅销售回暖明显有关,供求关系也决定了短期和长期内一二线吸引力更大。据报道国土资源部正指导多地开展集体土地流转试点,为实现集体与国有土地“平等化”改革目标积累经验,我们认为一旦推广城镇化将带来大量土地供应,其中三四线城市将尤为明显。

1-9月住宅用地累计销供比:19个一二线城市中,14个城市大于1,供给相对紧张。商业用地成交情况:正在向常态回归,10月成交建面、出让金环比继续回落,同比出让金也出现明显下滑,溢价率大幅回落至低位;从样本地块来看,一线核心城区实际地价仍呈上涨态势,郊区平稳;二线城市较去年明显上涨,但近期稳定。

在财政收入、供地计划的双重压力下,年末地方政府供地力度将继续加大。但由于行业整体资金状况短期内仍难明显改善,相对于供给端的放量,预计需求端的提升幅度有限。因此我们维持之前判断,年末地市供大于求的情况可能加剧,成交难以放量,地价仍存下行可能。在此背景下,销售增长领先、资金相对较好的行业龙头公司年底迎来较好的补货机会,而多数中小房企仍没有能力参与地市竞争,行业分化程度将继续拉大,集中度提升趋势将加速。