万科A公司点评报告:成交同比大幅增加,大力度拓展补库存

投资要点:

受需求提前释放、预售价格监管致供应延迟等影响,4月楼市成交环比下滑。4月实现销售面积110.7万平米,销售金额123.8亿元,销售面积和金额同比分别上升44.3%和66.4%,环比分别下降13.0%和18.6%。销售均价11183元,同比升15.3%,环比降6.4%。

同比持续创新高,1-4月实现销售面积482.2万平米,同比增27.7%;实现销售金额560.2亿元,同比升45.5%;销售均价11618元/平,同比升13.9%。预计13年可售量约2400亿元,若去化7成以上,则销售额约1700亿元,同比增20%。

4月加大扩张,新增11个项目,共获取权益建面330.4万平米。项目主要集中在二三线城市,需支付权益地价65.6亿元,平均楼面地价1986元,楼面地价较12年平均拿地成本低32.4%。

1-4月新增31个项目,共获取权益建面880万平米,持续补库存。国内项目平均楼面地价2398元,与12年平均拿地成本相比低18.4%,强化成本优势。

经济弱复苏背景下未来政策相对稳定环境较为宽松,刚性需求释放受压制相对小,有利于以刚需产品为主的公司销售不断释放。且公司坚持高周转的盈利模式,以销定价,实现市场份额不断提升。预计13-15年EPS1.48、1.86和2.33元,对应PE分别为8/6/5倍。若B转H股顺利实施,乐观预计13年PE向10倍靠拢,股价仍有上升空间,未来12个月内合理股价14.8元,维持“推荐”评级。

风险提示:政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。