万科A2009年年报点评:业绩略低于预期,计划新开工大幅增

核心观点

1、业绩回顾。每股收益0.48元,略低于我们此前预测的0.50元。2009年公司实现营业收入488.8亿元,同比增长19.2%;营业利润86.9亿元,同比增长36.4%;净利润53.2亿元,同比增长38.6%。2009年销售面积663.6万平方米,销售金额634.2亿元,分别同比增长19.1%和32.5%;项目结算面积 605.2万平方米,同比增长34.1%。

2、2010年计划新开工面积大幅增长。公司计划于2010年新开工855万平方米,同比增长52.5%。2009年全国房地产市场之火爆超出市场预期,商品房可售房源不足将明显影响2010年上半年全国商品房交易量。公司新开工面积大幅增长,将有利于公司快速补充库存,这将为2011年公司业绩增长提供保障。

3、预计公司2010年毛利将明显回升。公司毛利润率由2008年的39.0%下降至2009年的29.4%,降幅明显。我们分析主要原因为结算项目中受益于2009年房价大幅对毛利率的贡献弱于2008年降价销售项目毛利率的下降的不利影响,2010年的结算项目中,而2009年房价的飙升将会明显提升项目盈利水平,不利影响基本消除,我们预计,2010年公司利润率水平将恢复至2008年利润率水平。

4、土地储备能够保障未来三年以上稳定发展所需。2009年末,公司储备建筑面积合计约3,063万平方米,权益面积约为2,436万平方米。

目前的项目储备面积为2009年销售面积的4.6倍,结算面积的5.1倍、2010年新开工面积的3.58倍。2009年公司共获取新项目规划建筑面积1332万平方米,权益建筑面积约1036万平方米,为2010年新开工面积的1.21倍、2009年结算面积的1.7倍;获取项目面积明显高于结算面积。土地储备能够保障未来三年以上稳定发展所需。

5、2010年60%左右业绩基本锁定。我们预计公司2010年结算金额为579亿元。2009年末,公司尚有374.5万平方米已销售未结算,合同金额382.3亿元,约占到我们预计的2010年结算金额的65%。

6、投资建议。基于当前房地产市场价格体系,我们预计公司20

10、2011年每股收益分别为0.61、0.73元,维持公司“推荐、A”的投资评级,未来6个月目标价12.02元。