荣盛发展:业绩大幅增长,拓展积极,成长性突出

业绩符合预期,同比增长三成以上。(1)毛利率保持稳定,毛利率35.5%,同比持平,较去年全年水平下滑1 个百分点,主要原因在于公司在2011 年底-2012年进行了降价促销。考虑到年初以来公司项目售价普遍小幅回升,我们认为毛利率下滑有限,全年将维持在35.5%左右。(2)费用控制良好,仍有压缩空间,三费占比6.8%,同比持平,其中销售费用、管理费用占比略升,财务费用占比下降;公司未来发展将以深耕已进入城市和区域为主,管理规模效应将持续凸显,期间费用率(特别是管理费用率)仍有压缩空间。

销售符合预期,同比大幅增长五成以上。签约销售104 亿元,同比大幅增长52%;销售均价5827 元/平米,较去年销售均价略涨2%。上半年新推约120 亿元,加上年初库存50 亿元(剔除无效库存),上半年有效可售货值约170 亿元,整体去化约6 成。下半年预计新推约240 亿元,有效可售货值约306 亿元,以略超5 成的整体去化保守测算,全年销售有望达到260 亿元(+44%)以上。

拓展积极,深耕已进入优势城市,持续发展基础进一步加强。据我们统计,公司年初至今新增储备建面386 万方,对应地价款75 亿元,已完成全年计划拓展面积的60%。新增项目分布在廊坊、沈阳、南京、成都、蚌埠、湛江,全部为已进入城市,而且是经济相对更发达、人口集聚效应更强的城市,城市布局进一步优化。

坚持“高杠杆”运作,资金依然较紧。净负债率118%,较年初上升36 个百分点;现金-短债缺口47 亿元,较年初扩大36 亿元。

预计13-15 年EPS1.53/2.04 元/2.65 元,复合增速32%,PE10/8/6 倍,RNAV14.70元。公司专注于二三线城市普通住宅的快速开发,符合政策支持方向,在房企再融资有条件放开的背景下,公司有望通过获取股权融资缓解资金压力。我们认为公司正处于新一轮高速扩张发展期,竞争优势明显,长期成长性突出,股权激励正面促进效应持续显现,高杠杆、高增长应给予高估值,维持“推荐”评级。

风险提示:高杠杆的财务风险;经济下滑超预期导致二三线城市住宅购买力下降;二三线结构分化可能加剧,新进入城市选择难度相对较大;资源过于集中于沈阳的区域风险。