投资要点:
在“并购+一级开发”的低成本土地保护下,新湖中宝地产业务的运营效率高于行业平均水平,净借贷资本比上限能够达到75%,由此支撑的繁荣期存货极限增速为35%,销售额极限增速为28%,每股收益极限增速为28%,股权融资支持下可进一步提高,低谷期每收益的极限增速降低至-8%,长期平均的每股收益极限增速为15.2%,合理估值22.6倍市盈率,对应股价7.6元/股。
但多元化投资拖累了公司整体的资金周转速度,使低谷期存量资产周转率从0.33倍降低至0.24倍,净借贷资本比上限从75%降低至54%,由此支撑的繁荣期存货极限增速为25%,销售额极限增速17%,每股收益极限增速18%,低谷期每股收益极限增速降低至-20%;长期平均的每股收益增速为11%,合理估值16.6倍市盈率,对应股价5.6元/股--多元化投资的资金占用压制了地产业务成长空间,使地产业务价值降低27%。
不过,股权投资的资本升值抵补了地产业务的价值损失,保守估算股权投资使每股价值增厚2.3元,价值恢复到7.9元水平。当前16倍市盈率仅包含了地产业务价值,未包含股权投资价值,从而低估46%,推荐买入。
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