万科A:均好、稳健,维持推荐评级

EPS0.41元,同增21%,完全符合我们预期

2013年1~6月万科主营收入413.9亿元,同比增加34.72%;营业利润71.1亿,同比增长18.18%;实现归属母公司股东净利润45.56亿元,同比增长22.31%。EPS为0.41元,完全符合我们预期。上半年毛利率为23.8%,较2012年同期下降2.7个百分点,主因11年末和12年初降价跑量项目今年结算所致,根据公司各月披露数据显示,房价基本已修复,预计未来毛利率有望趋稳回升。

销售稳定高增长,可结算资源丰富

上半年公司累计销售716.4万方,836.7亿元,同比分别增长18.9%和33.8%。前7月累计销售增加至834.6万方,976.5亿元,同比增速分别达19.5%和33.9%。公司销售持续稳定高增长与其坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位有关。公司目前已经累计已售未结资源1766亿元,为未来业绩释放奠定了良好的基础。假设14年业绩增长25%,锁定性已近50%。

资债结构优,财务稳

资产负债率80%,扣除预收账款后的资产负债率42.7%,较12年底的43.7%有所下降,净负债率23%。报告期内货币资金有所减少,货币资金对短期借款和一年内到期非流动负债覆盖率降至0.84倍,这与公司今年加大拿地支出以及增加开工有关,上半年公司拿地金额占销售金额45.4%,而12年该值仅38.4%。

从产品供应商转化到配套服务商

楼市经过多年的发展,市场一直有住宅需求天花板的猜想,传统住宅需求的萎缩也给房地产上市公司带来发展的困境。近几年万科也在不断打开投资思路,第五食堂、万物仓等的成功,为公司提供了新的营业增长点,郁亮也曾公开表示“如果有必要,万科甚至可能会经营垃圾场”。今年公司积极参与前海商业性办公用地拍卖也让投资者看到公司从以前单纯的产品供应商向配套服务商(满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能)转变的迹象。我们期待公司更多元、更长期的发展。

均好、稳健,维持“推荐”评级

预计公司13/14/15年EPS分别为1.37/1.71/2.11元,对应PE为7.2/5.8/4.7x,公司目前NAV为13元,股价对应NAV折让24%,维持“推荐”评级。