房地产行业2011年12月报:销售下滑趋缓行业资金压力缓解

投资要点:

住宅销售:11月份全国商品住宅销售面积同比下降3.27%,环比上升17.65%。8大城市商品住宅成交面积同比下降40.97%,环比下降9.82%;四大城市二手住宅成交面积同比下降56.04%,环比上升7.65%。8大城市11月份商品住宅成交面积下降幅度继续大于全国,表明二、三线城市成交面积同比仍在上升,二、三线城市继续主导全国住宅消费市场。

商业地产销售:11月份办公楼销售同比下降环比上升,商业用房销售同比环比均上升,四大城市甲级写字楼租金继续上涨,空置率略有上升,但总体仍处于较低水平。受货币放松和政府刺激消费影响,商业地产销售下跌趋势减缓。

价格继续下行:12月份PMI重回荣枯分界线以上,表明在货币政策适度定向放松和刺激内需支持下,经济下滑趋势正在好转,这对房地产需求恢复将产生正面影响,货币政策适度放松将阻碍房价继续下行,这些因素导致11月份全国商品住宅价格下行趋势减缓。但短期行业调控政策很难转向,行业库存还将继续上升,开发商在资金压力仍未消失,这将对商品住宅价格继续形成向下压力,未来全国住宅价格仍处于下降通道。货币政策推动、财政政策刺激、未来经济预期好转使得商业地产需求增加,商业地产价格或将上升。

投资增速继续下降:11月份全国住宅新开工面积出现正增长,单月竣工面积也出现同比高增长,但住宅投资增速继续下滑,我们分析可能是因为11月份为保障房最后开工期限,各地突击开工,但新开工并未对投资形成较大贡献。办公楼和商业用房投资增速虽然继续保持高增长;住宅投资增速下滑仍使整个房地产行业投资增速继续下降。

土地价格将继续下行:11月单月土地购置面积和土地购置费同比增速止跌反弹,12个城市土地成交价格也环比大增,但从56%的流拍率和房地产投资增速仍在继续下降分析,我们认为未来土地市场仍将保持较低成交水平,土地价格仍呈下行趋势。

行业资金压力略有缓解:11月份房地产单月筹集资金增速较上月上升6.68个百分点,行业融资环境稍有好转;国内贷款连续3月同比负增长后再次出现2.68%的正增长;自筹资金增速较上月9.72%的增速上升18.57个百分点至28.29%;预售款增速和个人按揭贷款继续负增长,表明11月份行业销售继续不景气;应付款增速虽有下降,但仍保持在45.37%,仍为行业较高水平。从单月筹资与单月投资比例看,11月两者之比达到1.22,该数据连续2月上升,表明行业资金紧张压力继续缓解。

投资策略:维持行业“中性”评级;看好行业龙头和参与保障房建设公司。建议关注万科A、招商地产、中国建筑、北京城建、金融街。

投资风险: A股市场风险;个别房地产公司资金断裂带来的市场恐慌风险。