房地产行业2018年11月策略:未来一年可能类似2012年

一.我们判断2018年下半年中国房地产基本面重归理性、逐步降温,根据原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》,优势地产股的投资机会将逐步显现。2018年8月,我们已开始对优势地产股的行情转为乐观;

二.回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现,我们上述判断基本被印证。在当前位置,我们对未来一年优势地产股的走势仍然较乐观,认为有较大概率走出类似2012年那样的行情,具体而言:

1.行业基本面在周期规律和前期调控的双重作用下,即使政策面相机抉择地逐步改善,基本面仍可能先表现为惯性向下寻底,至2019年某个阶段(大概率在二季度之后),销售累计同比增速出现超过-10%以上的下滑,土地市场重挫,从2018年下半年起算,将出现超过一年的低迷,流拍频频;

2.行业基本面惯性向下的过程中,一方面政策预期势必改善,另一方面,的确亦倒逼政策真正地、实实在在地改善。政策改善将提升市场信心、防止行业基本面“崩盘”、让行业基本面能较大概率地在一年内找到底部并企稳;

3.在行业基本面寻底过程中,优势地产股因为集中度提升的原因,其2019年合同销售口径大概率仍能保持一定幅度(约20%左右)的惯性增长,合同销售毛利率虽略有下滑,但由于土地增值税是超率累进税率,所以对合同销售净利率影响轻微,而损益表口径由于反映得是2017年的合同销售增长及合同销售净利率,仍将显著增长。优势地产股这样的基本面,再叠加政策改善,在股价变现上,大概率会有比较好的行情;

4.通过对2009年“四万亿”引发的地产股行情、2012年稳增长引发的地产股行情及2014年超级宽松引发的地产股行情进行比较研究,我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年:①政策面虽然表态严厉,但行动上仍憋不住,不得不适度放松;②基本面先下后稳,很可能也类似于2012-2013年,在稳住之后,热点城市不会太多、房价涨幅也不会像2009年“四万亿”之后的那波行情(发生在2009年-2010年上半年)以及2014年超级宽松引发的那波行情(发生在2014年3季度-2016年12月)那么大;③反映到优势地产股的股价表现,大概率会走出类似2012年那样的显著相对收益和绝对收益;

三.维持行业“超配”评级及保利、万科A、新城控股、华夏幸福、招商蛇口、中南建设、阳光城、荣盛发展、华侨城A、中国恒大、龙光地产、旭辉控股、宝龙地产、世联行等品种的“买入”评级;11月组合:保利、万科A、新城、华夏幸福、招商蛇口;

四.风险:

1.市场的风险:若房地产行业硬着陆而政策又迟迟不转暖;

2.研究框架的风险:上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。