光大地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告:流动性VS补库存,拿地深度下沉策略分化

首套按揭利率连涨20个月,北京公积金“认房认贷”

房产税列入一类立法规划,互联网+不动产登记2019年中实施;需求端8月按揭贷款利率继续上行,首套升至5.69%,二套破6%;8月新增居民中长期贷款同比少增55亿,1-8月累计同比减少8.66%;短贷放量,1-8月累计同比增加20.39%;北京出台公积金新政“认房又认贷”全面收紧;广东省就共有产权房公开征求意见,多城加大保障房/租赁房供应。

龙头销售稳健增长,流动性VS补库存,拿地策略分化

销售方面,龙头房企如碧桂园、保利、融创、新城、华润等1-8月销售金额分别同比增长38%、43%、65%、115%、33%,远高于同期行业整体增速14%,强者恒强的集中度提升逻辑继续演绎。

土地方面,当前行业流动性压力与补货需求共存,龙头房企拿地策略出现分化。经过三年有效去库存,目前局部区域库存水平较低,克尔瑞数据显示7月上海/重庆的存销比仅为3.4/1.0,局部区域开发商补库存需求提升,具备融资优势的国资房企2018拿地策略仍较积极,8月出现明显分化。8月万科、保利的新增土储总地价分别同比减少54.3%、42.5%;而中海发展、华润置地新增土储权益地价分别同比增长119.6%、50.8%。

全国与百城土地数据背离,房企规避调控,拿地持续下沉

全国来看,1-8月全国土地购置面积约1.65亿方,同比增长15.6%,增速较自4月起持续提升明显;百城来看,1-8月100大中城市土地成交规划建筑面积同比增长15.2%,增速较1-7月回落4.5pc,连续两个月回落明显。

全国土地购置与百城土地成交情况出现背离,我们认为主因一二线调控严格执行,房企投资拿地更多下沉至中西部低能级城市。考虑到当前去库存任务已基本完成,低能级城市销售将逐步放缓,不排除部分区域未来存货去化压力重新提升的可能。

投资建议:关注龙头确定性价值和国改机遇

房地产延迟结算特性导致龙头地产短期业绩增长确定性较强,申万地产板块PE估值继续下挫创历史新低,短期龙头地产综合了低估值、高业绩、较强确定性三大优势,在流动性边际改善的前提下估值有望得到修复,短期内具备避险配置价值。建议关注地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H股的融创中国、中国金茂和华润置地。

同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如光明地产的控股母公司拥有较多土储,中华企业重组完成获优质资产注入,以及上实发展将在2019年7月前解决同业竞争。

风险分析

房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。