地产A股2018年5月投资策略:不疾不徐,长线长投

l《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被印证

我们预判地产A股行情整体趋势所沿用的框架是《区瑞明地产A股小周期理论框架》,该框架至今仍然十分有效。在该框架中我们提出过这样一个论断:①在量价齐升的小周期繁荣期,申万房地产指数大概率会跑输大部分行业;②在房地产行业大部分指标的累计同比增速见顶之后,伴随着政策调控、打压,行业进入小周期衰退期,在一个完整的地产小周期衰退期内,房地产指数能跑赢大部分行业,但亦难有持续性的大行情;③持续较长时间的大行情(房地产指数大幅跑赢绝大多数行业且涨幅持续居前的时间超过半年以上)基本上发生在行业小周期复苏阶段,即行业小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松的阶段,譬如历史上的2009年上半年、2012年、2014年2-4季度。根据该框架,我们能比较准确地预测到各年份地产A股的整体趋势及每年地产A股整体行情所发生的一些较大的波动。

比如,为什么我们在2017年的底部区域即大声疾呼建议机构投资者解放思想做多地产龙头股,而在2018年1月底能前瞻性地在高点提示后面将会出现调整?为什么我们在2018年3、4月份又能做出有别于大多数同行的预判,认为今3、4月地产A股难有较好的行情?我们依据的正是上述框架:①根据该框架“房地产指数繁荣期跑输、衰退期跑赢大部分行业”的论断,由于在小周期繁荣期的2015、2016年房地产指数已大幅跑输,所以在小周期衰退期的2017年,房地产指数会出现一个由“繁荣阶段跑输”向“衰退阶段跑赢大部分行业”转化的“追赶”行情,2017年初至今的行情正是这样的行情(申万房地产指数由2016年的第22名追赶至2017年的第11名,2018年截至5月4日位居第12名),房地产指数虽然有一百多个样本股,但指数的追赶主要由当中的优势企业带动,类似这样的行情在2011年上半年也曾发生过;②根据该框架“小周期衰退期亦难有大行情”的论断,行情一旦“追赶”过头,政策及货币的放松又没跟上,大概率又会向下纠偏,“2018年1月份申万房地产指数涨幅位居第1”就是属于“追赶”过头的行情,2018年2至4月份的调整就是属于向下纠偏的行情,类似这样的纠偏行情在2011年3季度也曾发生过。

正是根据该框架的上述逻辑,我们在2017年7月优势地产A股位于股价底部区间时发布了《进一步解放思想,做多地产龙头股》的策略,我们在2018年1月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整,并在市场主流观点认为“3、4月份地产A股有望走出较好行情”时,做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判:①在1月22日发布了报告《2017年投资增速7%完全符合我们预期,区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证》,在报告中明确提示“地产A股后市超额收益能否继续扩大,需要更强的催化剂,比如政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松等,因此股价即使出现调整也不意外”;②在1月29日发布的春季策略中再次提示“优势地产股涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存,或引发调控加码风险”;③在4月2日发布的地产A股二季度策略《不疾不徐》中预判“虽然地产A股已经历了2018年2、3月份两个月的调整,但2018年以来,申万房地产指数的涨幅在28个行业中仍位居第4,由于短期内不仅仍看不到政策更明确、更大范围的放松,甚至还有不少城市在加码调控,政策主基调仍是‘房价反弹即打、去库存较好即调控’,根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,短期内房地产指数涨幅相对排名大概率难以再向上跃升”。

l不疾不徐,长线长投

复盘申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名,可以看到完全符合我们4月2日发布的二季度策略的预判:3月末为第4,到5月4日则滑落至第12。根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们认为:在市场尚未形成房地产政策较大范围转暖的预期之前,申万房地产指数2018年在涨幅榜中位居第12是相对合理的,符合《区瑞明地产A股小周期理论框架》的“在一个完整的地产小周期衰退期内,房地产指数能跑赢大部分行业,但亦难有持续性的大行情”论断,既反映优势地产股配置上的比较优势,也反映了行业处在小周期衰退期的客观现实。往后看至2018年底,申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能难以再显著向下滑落。另外,从资金博弈层面观察,截止今年1季度末,机构对地产股的配置创下了3年新高,在某种程度上可能反映了机构对地产A股板块已有着相对较好的预期。

对于行业政策面和基本面,我们整体上仍维持二季度策略《不疾不徐》的预判:①销售端整体仍延续此前的降温趋势,销售增速逐步走低并向优势企业传导;②库存压力不大,导致房价整体仍坚挺,局部地区上涨压力仍较大;③由于房企彼此博弈的“囚徒困境”,造成了“投资”与“销售”的背离——虽然销售增速逐渐走低,但投资短期仍然偏热;④投资和房价两个指标短期仍偏热和坚挺的状况决定了市场短期内仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期。

综上所述,往后看,从相对收益角度,A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段,在政策较大范围转暖预期未出现前,申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右,绝对收益将随A股大盘共起伏,但个股行情会有所分化,这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕,之后将迎来房地产小周期复苏的大级别行情。就长线而言,我们继续看好中洲控股、招商蛇口、新城控股、荣盛发展、阳光城、华侨城A、保利地产、万科A、华夏幸福、世联行、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。5月组合为中洲控股、招商蛇口、新城控股、荣盛发展、阳光城,建议长线长投。

关键结论与投资建议

从相对收益角度,A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段,在政策较大范围转暖预期未出现前,申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右,绝对收益将随A股大盘共起伏,但个股行情会有所分化,这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕,之后将迎来房地产小周期复苏的大级别行情。我们继续看好中洲控股、招商蛇口、新城控股、荣盛发展、阳光城、华侨城A、保利地产、万科A、华夏幸福、世联行、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。5月组合:中洲控股、招商蛇口、新城控股、荣盛发展、阳光城,建议长线长投。

核心假设或逻辑

一、根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们认为:在市场尚未形成房地产政策较大范围转暖的预期之前,申万房地产指数2018年在涨幅榜中位居第12是相对合理的,符合《区瑞明地产A股小周期理论框架》所做的“在一个完整的地产小周期衰退期内,房地产指数能跑赢大部分行业,但亦难有持续性的大行情”论断,既反映了优势地产股配置上的比较优势,也反映了行业处在小周期衰退期的客观现实。

二、对于行业政策面和基本面,我们整体上仍维持4月2日所二季度策略《不疾不徐》的预判:①销售端整体仍延续此前降温的趋势,销售增速逐步走低并向优势企业传导;②库存压力不大,导致房价整体仍坚挺,局部地区上涨压力仍较大;③由于房企彼此博弈的“囚徒困境”,造成了“投资”与“销售”的背离——虽然销售增速逐渐走低,但投资短期仍然偏热;④投资和房价两个指标短期仍偏热和坚挺的状况决定了市场短期内仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期。

与市场预期不同之处

市场主流观点非常看好今年5月份地产A股的行情,我们当前虽然没有像今年1月下旬股价高点时那么保守、谨慎,但对5月份的行情也没有像市场主流观点那么乐观。

股价变化的催化因素

市场预期房地产政策较大范围转暖。

核心假设或逻辑的主要风险

上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》,其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业,则上述研究框架失效,相应地策略建议亦失效。