统计局2018年1-2月房地产数据点评:建安费用同比大涨或是降温期投资增速反弹的主因

大部分指标增速继续回落意味着行业仍处于小周期降温阶段,建安费用同比大涨或是投资增速意外反弹的主因。

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,当行业主要指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月,确认于2016年6月,其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落,表明行业持续处于降温期,当前仍处于这一阶段。

一、销售面积保持降温,销售额增速因三线城市均价上升导致与销售面积背离。

2018年1-2月,商品房销售面积累计同比增速4.1%,较2017年全年回落3.6个百分点,较2016年1-4月回落32.4个百分点,保持回落态势;商品房销售额累计同比增速15.3%,较2017年全年上升1.6个百分点,较2016年1-4月回落40.6个百分点,降温态势显著。销售额增速较2017年底回升的主要原因在于三线城市价格上升——按照70大中城市新建商品住宅价格指数,三线城市当月环比从2017年11月起呈现回升态势,而同期一、二线城市当月环比则保持平稳,因此反映到全国统计局数据则是销售额增速回升,与销售面积增速背离。预计未来在房企融资趋紧、居民降杠杆及“去库存”政策边际效用递减的背景下,行业整体销售额增速仍将保持与销售面积一致的回落趋势。

二、新开工与施工面积增速回落显著。

2018年1-2月,新开工面积累计同比增速2.9%,较2017年全年回落4.1个百分点,较2016年1-4月回落18.5个百分点;施工面积累计同比增速1.5%,较2017年全年回落1.5个百分点,较2016年1-4月回落4.3个百分点,均处于显著降温通道。

三、购置土地面积增速快速回落,投资增速因建安价格同比上涨而回升。

2018年1-2月,购置土地面积累计同比增速-1.2%,较2017年全年回落17个百分点,自2017年1-2月起首次出现负增长;房地产投资累计同比增速9.9%,较2017年全年上升2.2个百分点,超预期。房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成——①土地购置费:土地购置面积增速已显著下降,而价格因素参考土地成交价款,其增速维持平稳,因此预计房地产投资增速回升主要来自建安费用上升。

②建安费用:施工面积增速已显著回落,而价格因素主要包括人工成本、钢材价格和水泥价格。其中,钢材和水泥价格我们分别选取螺纹钢和散装水泥价格观察,两者2018年前2月的平均同比涨幅分别约20%和70%,预计为驱动投资增速回升的主因。考虑到2017年以来螺纹钢和水泥价格已经显著上涨,高基数效应下2018年同比增速将趋缓,而土地购置费和施工面积增速在行业调控、基本面向下的背景下也较难显著回升,预计2018年房地产投资增速仍将在2017年7%的基础上进一步回落。

四、房企开发资金持续回落。

2018年1-2月,房地产开发资金累计同比增速4.8%,较2017年全年回落3.4个百分点,较2016年1-5月的高点回落12个百分点;其中,个人按揭贷款累计同比增速-4.3%,较2017年全年回落2.3个百分点,较2016年1-5月回落62.8个百分点;定金及预收款累计同比增速14.2%,较2017年全年回落1.9个百分点,较2016年1-5月回落21个百分点。

五、购房贷款利率持续上升。

2018年2月,全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.46%、5.79%,均较2018年1月提高0.03个百分点。房贷利率的持续上升反映出银行信贷收紧,居民购房需求受抑制。