房地产行业周报:成交继续回落,上海深圳计划供地放量

行业跟踪(2017.06.30-2017.07.06)。

一手房:环比下降13.85%,同比下降8.38%。

本周安信跟踪48大城市一手房合计成交5万套,环比下降13.85%,同比下降8.38%,累计同比下降14.67%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-33.98%、-5.42%、-16.3%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-36.34%、-28.72%、-54.83%、9.55%;

二手房:环比下降17.93%,同比下降21.77%。

本周安信跟踪的16个城市二手房成交合1.21万套,环比下降17.93%,同比下降21.77%,累计同比下降16.63%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别7.24%、-27.24%、-2.16%;

库存:去化周期30.6周,环比下降3.19%,去化周期下降。

截止本次统计日,全国16大城市住宅可售套数合计48.78万套,去化周期30.6周,环比下降3.19%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.76%、0.84%、-13.41%;一线、二线及三线去化周期分别为33.3、30.2、27.4周。

土地(2017.07.03-2017.07.09):供应量下降、成交均价环比上升14.36%。

本周土地供应建筑面积环比上升36.98%,同比下降18.06%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别118.01%、47.51%、8.76%;挂牌均价环比下降16.95%,同比上升85.31%;本周成交土地规划建筑面积环比上升4.47%,同比下降44.28%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别66.74%、42.11%、-39.11%;成交均价环比下降12.64%,同比上升8.22%;,成交总价环比下降8.74%,同比下降39.7%。

政策:上海发布住房发展“十三五”规划,将新增170万套住房;深圳市国土局发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》提出,深圳今年计划新增安排建设商品住房8万套,保障性住房和人才住房5万套。

投资建议:本周我们团队与越秀REIT 总裁深度交流,得出中国推出REITs 的时机已经相对成熟且有其必要性和急迫性的结论。从全球范围来看,REITs 在特殊的交易和财税制度安排下,能实现相对较高的收益率,中国如果推出标准化REITs,以“公募+ABS”的形式阻力较小。我们认为初期REITs 的推出将有利于:1)涉及地产基金管理业务公司业务扩张机遇大:嘉宝集团(光大安石)、万科、保利;2)商业地产公司、价值重估可能性大:金融街、中国国贸、陆家嘴;3)园区类公司、潜在被盘活的资产(虽然园区资产的证券化可能会更慢,但也将形成利好):上海临港、外高桥、浦东金桥、市北高新同时,本周北京、上海近日拍出全部要求开发商自持的地块,我们预计未来会有越来越多的一线和核心二线城市会跟进,加大自持地块的推出比例。此外,本周上海发布了《上海市住房发展“十三五”规划》,提出了“十三五”期间新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%的规划,其中租赁住房用地占比高达31%。可以看出,房企开发由增量转为存量,政府政策也有大力推动租赁产业发展的导向,而土地自持由于资金周转期长,对中小房企压力较大,但对资金雄厚的龙头房企来说,却是一个扩大市占率的新机遇;结合先前对美国TOP10房企市占率研究得出国内龙头房企依然有大幅提升空间结论,我们继续看好持续看好地产龙头,尤其是能进入TOP5-10的公司。

其他投资方面,我们自5月开始就旗帜鲜明表达看多,第一个提出“下半年地产要涨过产业链”的观点,后续继续推荐地产板块低估值、高成长的公司,我们建议关注中报超预期的机会:包括华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股等。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。