龙光地产:受惠于「粤港澳大湾区」的发展

首四月合约销售增57% 四月单月升69%-龙光地产(「龙光」)公布今年首四个月之合约销售额为114.3亿元(人民币.下同),按年增长57.4%;合约销售面积为73万平方米,按年升31.3%。以四月单月计,合约销售额实现了39.1亿元,按年增长69.3%;合约销售均价为19,301元,同比增长49.1%;环比增长14.1%。自去年十月起深圳市当局推出历来最严苛的调控措施至今,深圳楼价已连跌7个月,唯以有51.6%可售资源位于深圳的龙光而言,其首季合约销售额及均价续有增长,龙光的抗跌力比预期优胜。展望全年,深圳楼市成交量已由低位复苏,我们相信深圳房地产调控的影响已大致反映,深圳楼价将渐趋平稳,加上龙光的土储位置将直接受惠于粤港澳大湾区的国策发展,可预期2017年龙光将延续去年收入盈利的增长势头,我们基于行业两年平均市盈率增长0.35倍(现价的2017-19年市盈率增长为0.3倍),相当于5.2倍市盈率,并基于预测2017-19年每股盈利复合年均增长率15%计算,目标价4.95港元,建议买入。

深圳楼市调控效果已大致反映-北上广深中,深圳是首个一线城市率先于去年十月推出房地产调控措施,其中对已有一套住房的首付比例提高到七成以上;对于深圳户籍单身者限购一套住房;再加上政府限价以及严查开发商和中介售房行为等措施,严苛程度为历来最重。深圳的房价因而由曾经一举连涨18个月,均价破六万元高位后,至今年四月已连跌7个月,均价亦降至54,619元的水平。今年三月,国内一二线城市陆续仿效深圳推出房地产调控措施,唯深圳并未跟随加码调控。因此,有异于国内其他一二线城市,由于深圳自去年十月调控至今已超过半年且于三月并未加码,我们认为深圳楼市调控的效果已大致显明。期内以深圳房地产发展为牵头的龙光(占2017年可售资源51.6%;占龙光总土储40%),仍能于首季的销售额及均价保持强势增长,足以证明龙光的房地产项目质素及抗跌力。据深圳市规划和国土资源委员会数据显示,深圳三月一手房成交仅803套,刷新了2009年以来的最低位;唯四月一手房成交已回升至1,977套,为多个月来首次回升,预料第二季始深圳楼市将渐趋平稳,对于龙光第二季至下半年的销售将有正面影响。

优质土储直接受惠于粤港澳大湾区-截至2016年底,龙光总土储有1,409万平方米;平均土地成本为3,384元/平方米,土地成本低并预料足够未来四至五年之用。其中,深圳占龙光总土储40%,现有的七个项目均地铁站上盖或沿线物业,土储质量佳并蕴含巨大升值潜力,吸引力及竞争力俱优,此亦可解释为何龙光于今年一季度业绩于深圳强力调控下仍取得增长的重要因素。此外,龙光的战略性布局将直接受惠于「粤港澳大湾区」的国策发展。龙光定位是以深圳为核心并聚焦珠三角地区、汕头及南宁等地,过往几年累积买入的土储均散布「粤港澳大湾区」发展重心地带,包括珠海、中山、佛山、惠州等地。龙光拥有「大湾区」的货值共2,900亿元,占所有土地货值的85%,发展战略及定位早着先机,土储成本具有竞争力,加上多年来在珠三角开发房地产的经验,我们相信「粤港澳大湾区」将来必发展成国家经济命脉之一,将为区内房地产领头的龙光长远发展带来有利因素。

2017年合约销售目标进取 唯负债率略高于同业-2016年龙光业绩优秀,实现收入205.4亿元,按年增长40.9%;股东应占溢利44.9亿,按年增长69.4%。毛利率上升1.5个百分点至31.9%,为连续三年维持30%以上,较同业优胜。2016年实现合约销售287.2亿元,按年上升40%;合约销售均价每平方米11,870元,按年上升44.9%。展望2017年,龙光仍有177.5亿未入账的销售预料于今年始入账,为延续30%以上的毛利率奠下基础。2017年龙光的合约销售目标为345亿元,按年增长20%,目标积极进取。龙光2016年平均融资成本下降至的6.1%,2015年为6.8%。截至2016年底,龙光共持有现金及银行结余(包括受限制资金) 147.97亿,借贷总额为331.87亿,净负债比率为71.4%,较2015年的58.4%上升13个百分点,稍高于同业。