地产行业动态跟踪报告:数据延续靓丽,供地新政有望提振投资

多因素带动投资高增长,重视供地新政对投资拉动。一季度房地产投资同比增长9.1%,较前2月提升0.2个百分点,其中3月单月投资同比增长9.4%。我们判断一季度投资保持较高增速主要因:1)一季度PPI累计同比上升7.4%,3月全国螺纹钢和水泥(北京区域)价格同比分别上涨65%和22%。尽管3月末在建面积同比仅增长3.1%,但原材料上涨带动建安成本上升对投资形成支撑。2)一季度土地成交价款同比增长16.7%,加上2016年土地购置费用支付滞后,为一季度土地购置费提供支撑。展望2017年全年,近期住建部、国土部针对性要求相应低库存城市加大土地供应,我们在此前专题报告中《供地新政对投资影响几何》多角度分析强调供地新政将对投资形成拉动,加上PPI上行或带动建安成本小幅上升,预计全年地产投资同比增长5%-6%。

供地新政有望提振全年拿地开工。前3月新开工同比增长11.6%,较1-2月增速回升1.2个百分点。土地购置面积及土地成交价款同比分别增长5.7%和16.7%,两者增速差由前2月的9.5个百分点扩大至11个百分点。增速差扩大主要因土地成交结构变化,3月高地价的一二线线城市占百城土地成交建面的55.7%,较1-2月上升5.9个百分点。全年来看,近期住建部及国土部、北京、福州等相继出台加大土地供给的政策,我们认为在自上而下推动下,各地方政府至少在2017年有压力和动力去完成土地供应计划,核心城市实际供地量大概率将大于2016年。从公布年报的83家房企数据来看,开发商剔除预收款后的资产负债率(52.6%)处于三年低位,一年内到期负债现金覆盖率(179%)为2010年以来最高。同时20家标杆房企2016年拿地面积与销售面积比值为99.8%,主流房企库存并未得到补充。因此无论是资金层面还是主观层面,开发商均具有拿地能力和意愿。我们判断供地增加将对2016年的土地购置、新开工进而对投资形成提振作用。

销售持续超预期,三四线表现靓丽依旧。一季度全国商品房销售面积同比增长19.5%,增速远超于61个大中城市(降14.2%),意味着非61城的三四线销售同比增长37.4%。其中3月单月销售同比增长14.7%,亦大于61城增速(降21.5%),表明非61城的三四线单月同比增长30.3%,超出市场预期。考虑两会明确三四线去库存,同时各地持续加大棚改货币化比例,延续年度策略观点,再次强调三四线城市销售向好将贯彻全年,为全国销售提供支撑。尽管三四线销售持续超预期,但鉴于近期多地密集出台楼市调控政策,我们暂维持全年销售面积下降4.5%的判断。

资金面整体宽松,2017年下半年或面临压力。前3月全国个人按揭贷款同比增长18.6%,定金及预收款同比增长27%,房企整体到位资金3.57万亿,同比增长11.5%,增速较1-2月提升4.5%,整体仍相对宽松。尽管近期房企公司债、定增、信贷等融资渠道均有所收紧,但从已公布年报的83家房企数据来看,2016年板块剔除预收款后的资产负债率为52.6%,为近三年最低。在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为179%,较2015年末上升79个百分点,为2010年以来最高,短期房企资金情况仍相对较佳。近期多城市出台调控新政,若二季度销售回款大幅恶化,下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

投资建议:由于短期涨幅过大,近期雄安主题个股均出现不同程度回调,我们认为雄安新区作为中央重点推进的“千年大计”,中长期依旧持续看好相关受益标的(华夏、荣盛、北城、首开等)。其他个股投资方面,1-3月主流房企销售额仍维持较高增速且2016-2017年业绩高增长确定,龙头房企无论估值、股息率还是机构持仓仍具备吸引力,建议关注三条主线:1)低估值高股息率价值成长:金地、保利、招商、新城;2)有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等;3)天健工业区补缴地价款大幅低于预期的天健集团。

风险提示:基本面大幅恶化风险。