中投一图读懂房地产:防过热多城市出台新调控,去库存三四线将为新看点

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2月热点城市房价较快增长现象引爆本轮政策集中调控,3月两会召开至今已有18个市县集中新出台或加码调控政策。本轮集中调控可视为对春节后部分城市楼市持续趋热行情的积极回应以及政府最新工作报告中遏制热点城市房价过快上涨这一表述的快速行动。预计短期政策面仍将对成交价量较敏感,未来不排除有新城市加入调控阵营或已有调控城市继续收紧政策。本轮集中调控城市多为京津冀、长三角核心城市周边二、三线城市,如北京、南京、广州、郑州等等,表明以上城市群核心城市需求受之前收紧政策影响已有外溢,而同期珠三角新出台调控政策仍集中在核心城市,类比京津冀、长三角,预计本次广州新出台收紧政策将加速推进珠三角地区需求转移至环广深区域。由此,1、预计短期三大城市群中核心城市各类需求都将因受限而外溢,同时处于其周边的三四线将因政策相对宽松且供给逐步收紧、核心城市需求外溢受益,预计这些区域为今年行业潜在增长点,已有产业、项目布局或储备资源的公司值得关注。2、政策收紧城市如北京,随后将出现成交量萎缩,价格小幅波动,若供需得不到缓解,刚性需求仍将持续释放房价易涨难跌。

前期多次提示政策风险,本轮两会集中调控印证我们的判断,短期受集中调控板块承压。政府表态调控坚持去库存与防过热并重,防过热已得到各地政府积极回应,未来出库存刺激政策有望陆续跟进,一出一进将助推成交增长点转移至三四线城市,已有产业、项目布局或储备资源的公司值得关注。重点关注因城施策、需求外溢受益公司:华夏幸福、新城、嘉宝。

1、现金红利:金融街、首开、保利;

2、资本回报:招商、华夏、城建、新城;

3、价差目标:天健、上实、陆家嘴、京投、中航(国改标的);金科、华夏、福星、泛海、嘉宝(产业整合及强市值管理动力)、华鑫(转型小市值券商股)。重组壳资源:深物业(未覆盖)、沙河(未覆盖) 、阳光股份(未覆盖) 。