房地产2月报:三四线销售大超预期,投资延续反弹趋势

2017年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长10.4%和8.9%,分别较上月扩大2和2.3个百分点;销售面积和金额同比分别增长25.1%和26%,分别较上月提高2.6个百分点和回落8.8个百分点。销售方面,由于一二线城市全面限购限贷,三四线城市的成交量贡献了大部分的销售增量,结构上看中西部地区销量分别同比增长44%和50%,大幅超出市场预期。投资方面,受益于去年投资增速的低基数效应,年初投资再度回升,基本符合市场预期。我们认为年初三四线城市销售的放量受到春节返乡置业和限购城市投资性需求外溢的影响较大,而由此推动的本地真实购房需求提前释放,仍主要受到情绪面和涨价预期的影响,相较真实人口流入推动的购房需求较难获得基本面的支撑,我们仅结构性看好一二线城市周边具有产业迁移能力和人口导入能力的三线城市。同时,我们对全年的投资增速仍然维持前高后低的判断,主要由于销售与投资增速的剪刀差难以持续性扩大,房企销售回款的缩量会加剧开工资金面的压力,而前2月房企到位资金增速已由去年15%大幅降至7%,流动性仍是制约投资增速的重要因素。目前以三四线城市为开发战略的开发商主要集中于港股,而A股主流地产商仍以一二线城市布局为主。我们对处在销售增速高位下行趋势下的行业维持中立评级,建议挖掘结构性机会,主要推荐:1)资源型龙头房企:招商蛇口、保利地产、华侨城、金融街等;2)国企改革题材:上实发展、上海临港、中航地产、合肥城建等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、冠城大通、天保基建等。

1-2月,全国房地产开发投资额同比增长8.9%,较去年1-12月扩大2个百分点;商品房新开工面积同比上升10.4%,较去年1-12月扩大2.3个百分点;施工面积同比上升3.2%,增速较1-12月扩大0.1个百分点;土地购置面积同比上升6.2%。我们认为销售额下降后,其与投资增速的剪刀差很难持续扩大,主要由于房企销售回款的缩量会加剧开工资金面的压力,而今年国内外流动性收紧的风险显著提升,预计房地产投资增速将会呈现前高后低的走势。

1-2月的商品房销售面积为14,054万平方米,同比上升25.1%;销售额为10,806亿元,同比上升26%;较上月回落8.8个百分点;销售均价为7,689元/平米,同比上升0.7%,较上月回落9.3个百分点。销售数据大幅超越市场预期,在一二线城市受制于限购成交同比下降的同时,三四线城市贡献了主要的销售增量,结构上看,中西部地区销量分别同比增长44%和50%。我们认为年初三四线城市的放量主要来自短期春节因素带来的假期前后返乡置业的需求,以及限购城市投资性需求外溢,而本地真实购房需求受到情绪面和涨价预期的影响较大。

1-2月,房地产开发企业合计资金来源为22,880亿元,同比上升7%,较1-12月回落8.2个百分点。其中,国内贷款4,985亿元,增长11.5%;自筹资金6,897亿元,下降17.2%,较去年12月大幅收紧,显示管理层对于房企融资端的限制,也预示未来地产投资增速难有超预期表现。在其他资金中,定金及预收款6,108亿元,增长27.1%;个人按揭贷款3,391亿元,增长20.4%,按揭贷款有所收紧,但整体信贷支持力度仍相对充足,为三四线持续去库存提供基础。