房地产统计局1-2月数据点评:行业温和降温,“地产小周期理论框架”持续被印证

一、我们孕育于2008年、成型于2012年的《地产A股小周期理论框架》将传统地产A股(既以“拿地-开发-销售”为模式的地产A股)的投资阶段按行业小周期分为三个阶段:

1.“基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复苏阶段”,这一阶段是传统地产A股最佳的投资窗口,自“政策放松信号出现”起,传统地产A股超额收益持续放大,高杠杆、激进型的公司股价表现尤其强劲,这个阶段是大行情,赚的是“估值的钱”;

2.“房价上涨信号出现”至“房地产投资、新开工累计同比增速阶段性见顶”,这是“繁荣阶段”,这一阶段对传统地产A股的投资最不利,越繁荣,调控的预期越强烈、舆论越不友好;

3.“房地产投资及新开工累计同比增速阶段性见顶之后”进入“降温阶段”,这一阶段,传统地产股的表现要显著好于“繁荣阶段”,我们认为,这一阶段应开始重视传统地产股的投资机会;

二、2015年,全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%,地产股指数涨幅在28个行业中仅排第15位(若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股,地产股指数的排名更差);

2016年,全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%,地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6;

2015年及2016年地产股的走势再次印证了《地产A股小周期理论框架》的一个重要观点:行业繁荣阶段,传统地产A股表现较差;

三、从房地产投资和新开工累计同比增速两个指标看,目前房地产行业已进入“小周期降温阶段”,我们判断:2017年,传统地产股的表现将好于2016年,从行业相对排名看,甚至会好于2015年;

四、低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在“行业降温阶段”大概率会有较好的表现;细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司,股价也将会有比较好的表现;

五、今年以来,我们首推的新城控股累计上涨37.53%跑赢大盘33.16个百分点,重点推荐的嘉宝集团累计上涨29.01%跑赢大盘24.64个百分点、新湖中宝累计上涨23.56%跑赢大盘19.19个百分点、荣盛发展累计上涨15.67%跑赢大盘11.24个百分点、华夏幸福累计上涨14.39%跑赢大盘10.02个百分点、保利地产累计上涨10.73%跑赢大盘6.36个百分点、招商蛇口累计上涨10.43%跑赢大盘6个百分点、金融街累计上涨9.03%跑赢大盘4.6个百分点、首开股份累计上涨7.87%跑赢大盘3.5个百分点、华发股份累计上涨7.66%跑赢大盘3.28个百分点。