房地产行业12月报:销售增速继续收窄,投资开工年末回升

2016年1-12月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长8.1%和6.9%,均较上月扩大0.4个百分点;销售面积和金额同比分别增长22.5%和34.8%,分别较上月收窄1.8和2.8个百分点。投资方面,年底出现企稳迹象,新开工和投资的单月同比增速均超过10%,主要由于房企库存水平已降至阶段性低位,12月待售面积同比继续下降,边际开工需求回升。但随着销售端降温向上游传导,未来行业投资增速或将维持前期低位探底走势。销售方面,12月销售额继续呈现高位回落的态势,但单月同比增速小幅上升,主要由于年底统计口径原因和三四线城市的成交贡献。未来随着各地调控政策的升级和基数效应的显现,销售面临调整已是大势所趋,30城高频数据已显示2017年1月前3周的累计成交面积同比下滑20%。我们对处在销售增速高位下行趋势下的行业维持中立评级,建议挖掘结构性机会,主要推荐:1)资源型龙头房企:招商蛇口、保利地产、华侨城、金融街等;2)国企改革题材:上实发展、上海临港、中航地产、合肥城建等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、宜华健康、天保基建等。

支撑评级的要点

1-12月,全国房地产开发投资额同比增长6.9%,较1-11月扩大0.4个百分点;商品房新开工面积同比上升8.1%,较1-11月扩大0.4个百分点;施工面积同比上升3.2%,增速较1-11月扩大0.2个百分点;土地购置面积同比下降3.4%。12月单月投资增速为11.1%,较上月扩大5.4个百分点,单月新开工面积也回升至12.5%,年末企稳迹象较为明显,主要由于目前库存已降至阶段性低位,12月房屋待售面积同比下降3.2%,边际开工需求上升,但随着下游销售回落向上游传导,叠加房企资金端的收紧,预计投资增速在短暂企稳后将维持前期探底走势。

1-12月的商品房销售面积为157,349万平方米,同比上升22.5%;销售额为117,627亿元,同比上升34.8%;较上月回落2.8个百分点;销售均价为7,476元/平米,同比上升10.1%,较上月回落0.6个百分点。受到调控政策扩围和升级的影响,12月销售额继续呈现高位回落的态势,但单月同比增速小幅回升至18.5%,主要由于年底统计口径原因和三四线城市的成交贡献。高频数据显示,30城各线城市2017年1月前3周的累计成交面积同比下滑20%,基数效应逐渐显现。

1-12月,房地产开发企业合计资金来源为144,214亿元,同比上升15.2%,较1-11月扩大0.2个百分点。国内贷款增速大幅回升至6.4%,较上月扩大3.3个百分点,单月贷款增速升至46%,与投资数据年末回升相佐证。另一方面,预付款和按揭贷款来源分别同比上升29%和46.5%,单月分别回落至18.2%和24.9%,显示限购限贷政策对于成交的影响开始显现。随着房企二级市场再融资受限,预计未来贷款资金的来源占比将继续上升。

政策与新闻方面,重庆市对外地户口首套房开征房产税;济南规定外地人购房须3年内连缴社保24个月;天津市规定公积金贷款最低首付提至三成;西安市规定本市及非本市居民中心六区限购1套房;南京出台政策围绕“去库存”收放并举把控房地产用地供给;上海市2017年稳妥推进农村集体建设用地入市试点。