房地产行业月度报告:库存抬头、量缩分化

重点公司签约销售状况及政策回顾:

本月重点公司签约销售额万科、保利、金地、招商、首开环比增速分别为-3.56%、24.30%、-46.15%、17.80%、-1.50%。16年12月重点公司的销售额相对于15年12月减少8.65pc,其中首开股份同比增长幅度最大,为66.35%,万科、保利、金地、招商同比增长分别为-27.47%、8%、-14.16%、-10.36%。16年12月最受关注的房地产政策和事件主要集中在土地资源规划、房贷政策、房市整顿、限购、公积金、房产税、限地价等。

百城价格指数:环比上涨0.88%(前值1.65%),一线同比上涨25.20%(前值26.21%)。

11月百城房地产均价12938元/平方米,环比上涨0.88%,同比上涨18.71%,共75个城市环比上涨,比上月减少4个城市。一、二、三线城市,环比分别上涨0.59%、上涨0.79%、上涨0.63%;同比分别上涨25.20%、17.89%、9.24%。

一手房月度成交:环比上升15.3%(前值-23.9%),同比下降21.8%(前值-21.8%)。

12月安信跟踪62大城市一手房合计成交32.27万套,环比上升15.3%,同比下降16.5%,累计同比上升16.8%;一线、二线、三线城市分别成交3.75万套、9.31万套、19.21万套,环比分别上升19.2%、上升3.5%、上升21.2%,同比分别下降31.7%、下降38.5%、上升6.5%。

二手房月度成交:环比下降10.9%(前值-9.1%),同比下降33.6%(前值5%)。

12月安信跟踪19大城市二手房合计成交7.41万套,环比下降10.9%,同比下降33.6%,累计同比上升28.5%。一线、二线、三线城市分别成交2.25万套、2.23万套、2.94万套,环比分别下降9.7%、下降19.8%、下降3.7%;同比分别下降39.4%、下降50.6%、下降0.6%。

可售库存:环比上升1.1%(前值1.5%),去化周期7.5个月(前值6.7个月)。

12月安信跟踪22大城市住宅可售套数合计107.49万套,环比上升1.1%;去化周期7.5个月,较上月上升0.1月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为22.85万套、32.30万套、52.34万套,环比分别下降0.4%、上升5.2%、下降0.6%;去化周期分别为5.9月、7.3月、8.7月,较上月分别持平、上升1月、下降0.6月,一、三线城市的绝对库存均有所下降,二线城市去化周期有所增加。

投资建议:1)两分化价滞涨:12月一二手房环比有所分化,一手房环升15.3%,一二三线环比均上涨,但三线城市增长较为明显,一线次之;二手房延续上月下滑趋势,环降10.9%,二线城市领跌,继十一月的调控再加码,二手房量缩格局显著,考虑新增土地的逐步减少,市场步入存量市场,一手房稀缺引致其并未在升级调控中延续量缩;11月房价环比增0.88%,其中一、二、三线城市,环比分别上涨0.59%、上涨0.79%、上涨0.63%,量缩价滞涨表现明显,我们认为一线城市房价仍将是长期上涨短期盘整格局;12月可售库存延续增加趋势,整体库存积压较为显著,去化周期增至7.5个月,二三线城市在调控重压之下,去化周期均有所提升;2)去库存任重而道远:对于真实库存的测量,我们在年度策略报告上通过统计局口径(商品房待售面积)、房管局口径(可售面积)、以及真实库存(商品房待售面积4.05亿方+未开工面积26.65亿方+在建未售34.1亿方)三个维度进行测量,指出自15年中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为供给侧结构性改革任务之一以来,库存去化取得阶段性的成果,但考虑行业真实库存约66.98亿方,按照过去六年平均销售面积11.39亿方的去化速度,去化年份约5.88年,房地产去库存仍然任重而道远。3)调控以稳为主:12月召开的中央经济工作会议,提出促进房地产市场平稳健康发展的政策思路,我们在政策点评报告中指出,今年是对2017年房地产相关政策的描述着墨最多的一次,并首提房子定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,透露出政府对该阶段房价上涨因素的判断,我们预计投资性及改善性住房的金融支持会减弱而行政监管或将更加严厉;此外,会议首提“防地产泡沫,防大起大落”,显示调控思路依旧以稳定为主,一旦过度下调有望看到政策宽松。4)板块基本面,调控升级所带来的后续影响继续发酵,对居民信贷的全面性调控使成交量显著回落,房企再融资端受限;我们推荐2017年地产股主要三大主线地产:融资能力强(蓝筹和国企背景)、土地储备优、改革预期浓;我们认为应该规避高杠杆公司,建议关注(1)资质优良,融资能力强:保利地产、招商蛇口、华侨城、金融街;(2)优质土地储备雄厚:北京城建、上实发展、新湖中宝;(3)国企改革预期高:中房地产、京能置业、上实发展。四季度首推:保利地产、招商蛇口、上实发展、京能置业。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。