房地产行业2017年投资策略:进退有据,守成为上

研究框架

我们原创的“地产A股小周期理论框架”孕育于2008年,成型于2012年,其核心要点:①中国房地产业已迈入成熟期,在货币及政策周期共振影响下,形成一个又一个的小周期;②驱动“传统地产股”超额收益最核心的变量是“政策预期”(含货币政策);③在一个完整的小周期里表现为复苏、繁荣、降温三个阶段:在复苏阶段,板块超额收益呈上升趋势;繁荣阶段,超额收益呈下降趋势,跑输大盘是大概率;降温阶段,难以明显跑输大盘,大概率有相对收益或是能跑赢大部分板块,但亦难有大行情。

政策进退有据,行业温和降温

我们判断:①以“打压、降温”为导向的行业政策面已基本见底,最严厉的调控手段已在2016年四季度祭出,后续即使有新的城市出台调控政策、或已出台调控政策的城市再加码调控,其严厉程度的边际都将是递减的;②2017年行业政策面将呈现“因城施策、进退有据”的特征,在2015及2016年前三季房价涨幅较大的一线及部分二线城市,在2017年春季政策面仍将偏紧,而房价平稳的广大二、三、四线城市,政策面继续“友好、宽松”;③2017年二季度开始,将陆续会有一些原来以“打压、降温为导向”的城市出现“放松调控”的迹象,但较全面的“放松”可能会迟至2017年三季度之后,而新一轮“托举”政策的出台将会迟至2018年。

对2017年行业主要指标预测:①新建商品房销售面积下降10%、销售额下降11%;②房地产投资增长3%、新开工下滑3%。将呈现出温和降温的特征。

基于上述政策及基本面的预测,套用我们的研究框架,2017年大部分时段将落在我们研究框架所定义的“房地产小周期降温阶段”,因此对于2017年上半年地产A股策略,我们将重点分析“小周期衰退阶段”的机会和风险。

板块指数有望跑赢,三条主线有较好机会

在前述研究框架中,我们认为驱动地产股整体表现的核心变量是“政策预期”,由于在小周期繁荣阶段(本轮小周期繁荣阶段是2015年及2016年上半年),地产股整体表现并不理想(被“宝能系”强势举牌的万科、被借壳的地产股以及地产转型股除外),已经提前反映了降温预期,因此行业开始降温之后,随着“政策打压”压力的减轻,地产股特别是以拿地→开发→销售为模式的传统地产股反而可能有望获得相对收益(详细逻辑可参见我们以往所发的系列报告)。

投资主线分析:①在房地产降温阶段,行业势必加速洗牌,大鱼吃小鱼,中、小房企被重组及谋求彻底转型的概率增大;②“降温”将阶段性拖累宏观经济,A股的“真成长”会更为稀缺,房企当中能够逆势实现销售增长的品种同样会更具稀缺性。我们曾在专题深度报告《小周期降温期的机会研究》对过去三次降温期的投资机会进行了研究,结论与上述判断吻合:①每次降温,都会有“壳”类公司(小市值、有重组或被重组的预期)的股价强势表现、脱颖而出;②在降温程度相对温和的环境下,彻底转型的品种,以及传统房企当中那些积极卖房、销售实现逆势增长的品种,其股价表现亦较好。

维持行业“超配”评级,建议按三条主线筛选、布局重点品种

综上所述,维持行业“超配”评级,建议按“三条主线”筛选、布局如下重点品种--①“真成长”:华夏幸福、南京高科、招商蛇口、苏宁环球、荣盛发展、金科股份、保利地产、华发股份、新城控股、中洲控股、世联行、万科等;②“真转型、真改革”:苏宁环球、中天城投、天健集团、厦门国贸、宁波富达等;③“壳组合”;ST亚太+京能置业+荣丰控股+空港股份+沙河股份+大龙地产+天地源+铁岭新城+合肥城建+鲁商置业+中关村+珠江实业+栖霞建设等。

影响上述关键假设及结论的风险

若基本面出现超调而政策及货币对冲延后,或将导致行业“硬着陆”。