荣盛发展:1H11业绩符合预期,结转面积稳步增长但预售进度稍弱

与预测不一致的方面

荣盛发展公布2011年上半年净利润为人民币6.13亿元,同比增长53%,与预期相符。公司同时发布预增公告:因结转面积等大幅增长,今年前三季度净利润同比可能增长50%-60%。要点:1) 上半年净利润率为15.4%,与我们的2011年预测16%大致相符,我们预计下半年利润率较上半年小幅上升1个百分点。2) 我们估算1-7月合同销售收入为人民币52亿元 (同比增长20%),销售进度比预期稍弱,仅占我们全年预测人民币132亿元的39%(管理层目标为140亿元),而A 股同行实现的销售进度平均在 45%左右。我们预计,8-10月更多新盘的推出将有助于推动合同销售的加速增长,但如果其所在城市部分位于政府即将推出的新一轮限购令城市名单中,则我们估计管理层销售目标的实现存在一定风险。3). 财务状况趋弱。上半年净负债率为122%(高于2010年的75%以及我们101%的2011年全年预测),表明在信贷紧缩的形势下区域性民营开发商的融资环境较为严峻。

投资影响

我们维持对该股的中性评级,并微调了2011-2013年每股盈利和12个月目标价格预测(目前为人民币10.60元,原为10.69元,仍较2011年末净资产价值折让30%)。我们看好公司在三四线城市的高业务比重,但同时也反映了合同销售进度稍弱(主要归因于缺乏纯新盘推出等)以及财务状况较弱的担忧。该股目前较2011年末净资产价值折让44%,2011年预期市盈率为11倍,而A 股同行平均折让为51%,市盈率为11倍。下行风险:过度紧缩之后合同销售弱于预期;上行风险:预售收入强于预期。