宏观经济:“刚性泡沫”中楼市如何走

国际经济中的“刚性泡沫”并不鲜见。“刚性泡沫”是由于市场认为政府会对资产价格有隐性担保,从而低估风险,导致资产价格出现泡沫。银行机构“大而不能倒”的现象导致市场普遍认为主要经济体的政府会在关键时候救助这些金融机构,而金融危机爆发后美国政府对银行的救助更加强了市场这样的看法。隐性担保推升了次债危机前美国的资产价格,房价可能因此而被推高10%以上。

市场也认为我国政府存在对企业与金融机构的隐性担保,不过比较复杂的是,市场看似还认为存在对房地产价格的隐性担保。我们的估算表明市场认为银行的隐性担保最多,接近于行业净资产的30%,紧接着就是房地产业、钢铁、建筑等相关重工业。更复杂的是,市场不但认为政府会在关键时候救助这些企业,也认为政府不会让地产价格出现大幅下跌。房地产对中国经济至关重要的客观事实,加上某些颇具社会影响力的观点和言论,可能强化了房地产价格存在隐性担保的预期。

市场或倾向于认为房价溢出效应越大的城市的隐性担保越大,从而导致这些城市容易有“刚性泡沫”。房地产价格上涨呈现一线带动二线进而三四线的破浪式的模式。从房价溢出指数来看,北京遥遥领先, 上海紧随其后,随后是深圳,从传导的城市的个数来看,北京、上海、南京领先,随后是成都,杭州和厦门等。银行对这些城市的房贷利率低于其他城市,其购房者风险偏好也较高,表明这些城市形成“刚性泡沫”的风险相对较大。由于贫富分化以及资源分配不平衡等原因, 一线城市的楼市中长期有支撑,但是要警惕短期“刚性泡沫”风险, 今年以来这些城市租金回报率大幅下降就是佐证。

政府已经出手抑制房地产泡沫风险,一些城市短期内回调过后,中长期将更健康发展。单从租金回报率的角度看,按照过去五年平均的房租上涨速度测算,如果租金回报率也回到五年均值,则一线城市回调压力不可忽视,不排除10%左右的下调空间。在市场预期房价快速上涨的情况下,楼市往往会超调,这是因为地产建筑周期长,快速上升的需求只能通过存量房来满足。政府出台的措施有利于控制这些风险, 促进楼市更健康发展。