城市草根调研系列报告之六-杭州篇:政策持续加码,市场远好于2014年

成交势头良好,量价均创历史新高。今年以来杭州房地产市场总体延续2015年良好发展势头,随着房地产交易契税、营业税调减等利好政策的加码,杭州房地产市场信心得到了有效提振,刚性需求和改善型需求持续发力,整体市场呈现出积极向好的态势,每个月杭州商品房成交量均为历史同期第一。1-10月全市新建商品房成交面积1742.3万平米、成交金额2768.3亿元,同比分别大幅增长69.2%和85.3%,均创下史上同期最高,且已超过2015全年成交量。分区域来看,成交热情较高的板块为余杭未来科技城和萧山钱江世纪城,前者受益于第三批国家级海外高层次人才创新创业基地的确立,后者受益于G20峰会和2022年亚运会的落定。

政策调控催生观望情绪,成交缩量盘整。受密集出台调控新政影响,2016年10月杭州新建商品住宅供应端的新增批准预售与入市开盘项目锐减,市场观望情绪渐浓。10月杭州全市新房共成交1.57万套,环比9月减少28.3%;成交总面积164万平方米,环比9月减少28.4%,但整体成交量仍处历史高位。2016年11月10日,杭州调控再次升级,预计后续市场成交将逐步萎缩,但考虑住宅去化周期仅5个月,且开发商普遍资金状况较优,价格短期或难有松动。

库存持续下降,区域间差异明显。截至2016年10月,杭州全市商品房存量套数11万套,去化周期约10个月,各区域间去化月数差异明显,下城、下沙、之江商品房去化月数仍在15个月以上。仅从住宅来看,目前全市住宅存量约4.53万套,去化周期缩短到5个月,创近1年最低。从房价角度来看,各区域差异同样明显,周边房价整体表现更佳,滨江区及余杭区房价同比涨幅均超27%,相比之下西湖区房价同比仅上涨12.1%。

土地市场持续高温,房企争相布局。1-10月杭州土地成交面积816.9万平米,同比增长13.3%;成交金额1164亿元,同比增长113.3%。新进入房企数量有所回升,本土房企拿地竞争渐趋激烈。上半年杭州房企拿地金额前10中,本土房企仅滨江、绿城榜上有名。2016年和昌、江苏中南、重庆东原、禹洲、鲁能、中骏、中梁、军安恒基等八家品牌房企新进杭州市场。在2016上半年全国房企销售金额30强中,仅剩华夏幸福、华发、正荣、荣盛发展4家企业未入杭。

开发商及楼盘调研小结:1)9月房价快速上涨,部分楼盘同比上涨30%,热点区域外地投资客占比50%以上;2)政策出台后10月来访下降50%以上,外围板块退潮更快,中心区域相对较好;3)尽管11月10日才上调首套房首付比例至3成,但操作层面国庆后已普遍要求3成首付,同时按揭利率亦上升到9.5折基准;4)分区域来看,未来科技城和萧山板块明年潜在供应较大,但同时前者受益于第三批国家级海外高层次人才创新创业基地的确立,后者受益于G20峰会和2022年亚运会的落定。

风险提示:基本面大幅恶化的风险。