大类配置之房地产专题:小周期循环无以为继便是大周期向下

近来房价上涨迅猛,而且涨幅加快,配合各地地王频出的消息,市场乃至全社会对房地产的关注达到了新高度。

投资性需求是关键,调控政策对其影响大。

房地产商在自身的资金链循环中,最重要的环节是销售。销售不顺畅资金链可能断裂,房地产企业会降价促销。销售变动短期看调控政策,长期看供需。

从人口角度与城镇化角度看,刚需在2017年后开始走弱,房产税的缺失导致投资性需求膨胀接力,总需求居高不下。我国总库存未降,保障房建设与潜在二手房,供给承压。因此,投资性需求的变化是供需结构平衡与否的关键。

投资性需求的膨胀是基于房价上涨的预期,而且房价只有持续上涨,投资性需求才能继续膨胀。调控政策的出台或者导致房价上涨预期被打破,投资性需求便会收缩,在供给过剩的前提下,房地产市场便可能调整向下了。

小周期不断循环,循环无以为继大周期开始向下。

房地产市场也存在周期,目前的小周期始于2015年的救市,房地产销售2015年一季度触底回升,至2016年4月份达到顶峰,随后开始回落。由于销售传导至价格大约需半年到一年的时间,房价启动上涨在2015年下半年开始,至2016年增速已经很高。当前销售增速已经放缓,房价增速放缓稍微滞后,可能在2016年底2017年初出现增速拐点。但是房价绝对值仍然会继续提高,房价出现绝对值下调,则可能会在2017年下半年。

从前几轮的周期中,我国的房地产处于这样一个不断循环的过程:销售好转-房价提高-投资回升-土地火爆-调控出台-销售下降-房价调整-投资下滑-土地低迷-救市。我们认为循环最终可能以两种方式结束。一种是杠杆率提升到尽头导致危机发生;另一种是政策改革诱发大周期向下,如全面征收房产税等。

土地疯狂,房价未来上涨空间知多少。

前期土地供应减少助推了这一轮土地繁荣,而土地市场往往是产业链繁荣传递的最后一环。房价构成中30-50%是土地成本,整体看楼面地价约为当前房价的60%,据此计算未来房价上涨的空间为30%-50%。