2016年四季度大类资产配置报告:经济企稳和流动性不足,不容忽视的房地产效应

经济数据、企业盈利数据和价格数据(PPI)均显短期宏观经济出现了企稳势头,政府稳增长的基建投资自然很重要,但更重要的是中国的房地产市场在2016年再次爆发出了超预期的增长势头(尤其是价格和销售上)。

我们认为,利率、杠杆比率和贬值预期是此轮房地产价格显著上升的短期刺激因素。从利率情况来看,2014年三季度央行公布的居民按揭贷款加权平均利率高达6.96%,到2016年二季度下降至4.55%(30年按揭的月供下降了23.5%),央行从2014年四季度开启的全面宽松的货币政策功不可没;杠杆比率主要来自于首套和二套按揭贷款比例的下调,而三套房按揭比例则已经由商业银行自行决定,我们估计2016年居民购房的按揭占比高达60%左右;人民币汇率则从2014年以来已经贬值超过10%,而主流预测另一个10%的贬值将在两年内发生。一旦房地产价格启动明确的上涨周期,居民对于房地产的购买热情显著上升,投资性需求也重新回到市场。

数据显示,2016年1-8月,中国房地产销售额和销售面积分别为6.66万亿和8.75亿平米,较2015年同期增速分别为40.1%和25.5%。我们预计2016年全国房地产销售总额将达到12.2万亿元,销售总面积16亿平米。金融数据更是极端,2016年1-8月,新增信贷总额8.94万亿,其中居民中长期贷款口径下总额3.63万亿(月均4500亿),占比40%。预计2016年新增居民中长期贷款可能接近7万亿,占新增信贷总额占比有望超过50%(真是令人难以相信的杠杆转移方式,这轮杠杆转移过后将再无总量部门可加杠杆,总量的信用增速可能将面临显著下行,例如M2增速将长期跌破10%)。房地产价格的上涨已经尤为明显,不仅仅是一线城市,部分二线城市2016年的房地产价格涨幅已经超过一线城市,1-8月20%-40%的涨幅甚为可观。

房地产市场今年以来的变化带来的中长期影响主要有几方面。第一,透支了房地产消费的需求(我们认为至少延续两年),刚性需求在投机性买盘的刺激下恐慌性入市;第二,大量消耗了流动性和居民储蓄,中国居民的购房杠杆历来不高,过往总杠杆水平仅20%-30%,但今年的数据显示居民的新增购房杠杆接近60%(预估2016年消耗5万亿储蓄,7万亿信贷,这和房价上涨直接有关);第三,大幅推升了房地产价格,使得未来居民的购房成本大幅度上升。

对于短期经济来说,正面效应主要在于工业品价格的上涨持续,给予连续5年价格负增长的工业部门带来了盈利改善的机会。但负面影响在于,类似于2010年房价会带动物价上涨,通胀预期会有所增加,流动性的负面预期将会出现。这就是我们所认为的,未来市场将面临经济企稳和流动性不足(房地产市场本身的流动性吸收效应和货币政策预期负面变化)。