中投证券房地产行业周报

【一手房成交】受上周中秋节假期致基数较小以及金九新开盘项目增加影响,本周48个城市成交面积大增,环比+37%,同比+35%。本周48个城市成交面积852.8万平,环比上周+37%(一线环比+20%,北上深广环比分别+36%、+32%、+40%、-6%;二线+39%;三四线+42%);同比去年同期+35%(其中一线-8%,北上深广同比分别-5%、-6%、-36%、+17%;二线+41%;三四线+54%);2016年前39周较去年前39周仍大增31%(一线+5%、二线+38%、三四线+30%)。

【一手房库存】:可售面积环比持平、同比去年同期大降,去化时间环比微降。16个城市可售面积环比上周0%(一线+2%,二线-1%,三四线0%),同比去年同期-27%(一线-23%,二线-32%,三四线-19%);去化时间6.7个月(一线6.8个月,二线5.6个月,南京2.3个月,合肥2.5个月,南昌4.6个月,三四线13.6个月),环比上周0月(一线+0.1个月,二线-0.2个月,三四线0个月),同比去年同期-3.3个月(一线-2.0个月,二线-4.0个月,三四线-6.0个月)。一线城市销售升温,核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环同比大增。17个城市二手房成交331.8万方,环比上周+81%(一线+86%,北京深圳+88%、+77%;二线+77%;三四线+116%),同比去年同期+67%(一线+46%,北京深圳+97%、-31%;二线+74%;三四线+126%)。2016年前39周较去年大增48%(一线+23%,北京显著优于去年同期+49%,深圳-18%,二线+62%,三四线+36%),受同期新房交易回暖影响,中秋节后二手房市场快速升温。

【本周政策】新华社评论地域因素、个别因素带来的土地、住宅价格差异,地方政府应承担调控责任;央行旗下《金融时报》发声地方政府应担负楼市调控职责,调控重点应为控制楼市价格泡沫化趋势;地方政策:1、限购政策:杭州自9月19日起,除富阳和大江东外,暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房;2、户籍政策:北京取消农业户口和非农业户口性质区分,统一登记为居民户口;积极推动“人随功能走、人随产业走”,到2020年控制常住人口在2300万人以内;南京拟实行积分落户政策,取消购房60方以上、满一年社保落户政策,改为购房80方以上、满两年社保;重庆非常住户口公民,居住并办理居住登记满半年,具备合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的,可以申领居住证;3、租房政策:广州月底进行今年第一批户籍家庭公租房摇号预分配;北京可申请公租房资格非户籍申请人从不超过35岁放宽至不超过45岁;4、房屋政策:南京征收房屋时仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的,可以给予不超过房地产评估总额20%的奖励;深圳“十三五”期间将新筹集建设保障性住房和人才住房40万套,其中人才住房将不少于30万套;5、土地政策:深圳“十三五”期间将实行竞地价与竞人才住房配建量相结合的政策,即竞地价达到一定程度后转为竞人才住房配建比例。

【最新观点】土地放量供应、新房集中开盘,中秋节后交易日渐升温,“金九银十”传统旺季显现,楼市火热蔓延至省会和中西部等二线城市如,郑州、济南、成都、重庆,此前热点城市库存少持续火爆,如今其他二线城市新盘摇号或日光,一改过往平淡,部分省会城市如合肥周边三线城市也开始明显回暖。开发商把握销售回升时间窗加速推盘。此前库存较大城市现回暖是积极现象,但此前热点城市高温不下致各部委及央媒等持续关注楼市升温风险,预计将继续落实“分城施策”政策方针,不排除对过热城市继续加大信贷限购等调控,政策收紧城市数量有望增加。本轮楼市除宽松政策及宽松货币刺激外,限制外汇流出资产寻求配置以及核心城市及其周边刚需改善需求集中释放也是根本因素。因此,我们预计,城市群发展集聚人口带来长期需求,除实行限制性政策外,加大热点城市土地供应是解决需求根本,也有助于投资增速的企稳回升,托底经济。

【投资逻辑】热点楼市若持续升温并扩散可能引发局部政策调控,对板块短期发展构成一定压力。5大国家级城市群发展将不断吸引人口集聚,经济总量和经济贡献度将不断提升,住房需求将持续在较长时期内释放,核心城市及其周边城市土地供应紧张是常态,政策收紧也难以改变上述区域对土地需求的趋势。因此,行业投资机会是区域性和结构性,在区域性结构性有“资源“+有”前景”的公司未来持续发展难以受影响。

【风险提示】:热线二点城市限购政策集中出台以及经济增速下行销售低于预期,房价过快上涨的风险。