保利地产:经营稳健,多元化投资持续推进

受项目影响净利润增速较低,业绩确定性较好。2016年上半年,公司实现营业收入551.47亿元,同比增长30.23%。受本期结算项目中少数股东权益占比较高的影响,本期实现净利润49.6亿元,同比仅增长0.2%。上半年公司房地产业务结算毛利率31.1%,维持在过去三年的平均水平。截止2016年6月末,公司预收款项1656.44亿元,相比去年年末增长24.97%,公司业绩确定性较好。

经营有所改善,资本结构优于板块。受营业收入增速提高的影响,公司周转率显著提高,与去年同期相比提升30%。公司上半年管理与销售费用占销售额的比重为4.51%,与去年同期相比下降0.13个百分点。截止报告期末,公司资产负债率74.86%,剔除预收账款后资产负债率59.35%,低于板块水平,资本结构更为合理。目前,公司持有货币资金462.6亿元,明显高于于短期借款和一年内到期非流动负债的总和。

等量拓展,项目储备充足。2016年上半年,公司坚持将拓展重心放在一线和部分二线城市,共获得36个项目,总出资450亿元,新增容积率面积762万平方米。其中,一二线城市拓展面积569万平方米,拓展金额421亿元。根据公司等量拓展的原则,今年新获项目较多,但土地风险仍然可控。截至报告期末,公司共有在建拟建项目286个,其中一二线城市占比约为71.4%。规划建筑面积和待开发面积可以满足公司未来2至3年的开发需求。报告期内,公司新开工面积921万方,竣工面积626万方,分别同比增长26.9%和33.0%。

房地产金融业务与社区服务业务稳步推进。公司在房地产基金领域具有先发优势。报告期内,保利资本顺利完成了首个房地产基金的发行,并完成对滴滴出行的股权投资,又与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券。公司上半年完成5亿元股权投资,持有粤高速4.84%的股份。物业公司目前拥有350个在管项目、9000万平方米物业管理面积,并以此为基础继续推进“三位一体”养老战略。报告期内,公司完成健康养老平台公司设立,规划或投入运营养老的项目共11个。

盈利预测及评级:我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为143.11亿元、163.47亿元和186.93亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为1.21元、1.38元和1.58元,对应的2016年9月1日收盘价(9.4元)的市盈率分别为8倍、7倍和6倍,维持“买入”评级。

风险因素:房地产政策收紧,房地产市场销售增速不及预期。