地王频出点评:地王再刷记录是为何

事件:

2016年8月17日上午,上海静安中兴社区两块地正式出让,起拍价46亿元,吸引了18家房企及联合体前来竞价。最终由融信中国以总价110.1亿元竞得,溢价率139%,可售楼面单价14.3万。

点评:

上游土地市场是地产产业链繁荣的最后一环。

土地市场作为房地产产业链的上游,往往是市场繁荣传递的最后一环。这一轮房地产复苏繁荣的周期开始于2015年夏季的新一轮刺激政策,至2016年一季度已经传导至投资端,二季度末则影响到土地市场。事实上在5、6月份,一线城市郊区以及部分二线城市就频出“地王”,多宗土地以溢价率200%以上成交。

资产配置荒下优先选土地。

当时成为地王的企业多为央企,如信达,它们的融资成本更低。而且一季度大幅增加的信贷多流向央企、国企,因此它们的现金流状况可能比较良好。在当前实体经济低迷、证券市场波动、固收类产品收益低的大环境下,房地产的繁荣是资金配置的优良选择,土地市场的火爆也就理所当然。

而融信中国为民企,其愿意以高价格竞拍土地,一方面与公司的高风险偏好有关(主要体现在高杠杆拿地),另一方面则是基于对房地产市场未来的乐观预期。

高溢价的逻辑;土地市场的垄断地位

地王的成交较多为周边当前房价的2倍,意味着房价必需在未来数年内至少翻倍,这些地王企业才可能盈利。那么为什么这些企业愿意以如此高的价格成交呢?

过高溢价率成交主要是因为土地市场是垄断市场,在火爆行情下,成交价格往往是被动上涨的。另外,地王多数为央企,它们寻求的未必是大幅盈利,而仅仅是国有资产的保值增值,能够接受较高的价格。

A股:负面影响更多

对于A股来说,土地市场或形成了一定的资金分流,并不有利;具体到房地产行业看,企业的成本增加,盈利预期不会大幅提高。因此,地王频出对于A股来说更多具有负面影响。