彩生活:公司扩张符合预期,业务结构转型明确

营业收入同比增长106.8%,经营活动净现金流同比由负转正:2016年上半年,公司实现营业收入575.1百万元,同比增长高达106.8%,其中物业管理业务同比增长56.5%,工程服务业务同比下降24.1%,社区增值业务同比增长63.0%。

毛利率为44.3%,同比下跌29.6个百分点。经调整溢利(扣除购股权开支、折旧及摊销、呆账拨备、按酬金制代表住户付款的减值亏损)为165.2百万元,同比增长18.6%。通过转型及升级去年收购的社区,经营活动所得净现金由2015年同期的-69.1百万元增加至104.2百万元,同比由负转正。

管理面积突破3.6亿平方米,包干制对毛利率真实影响有限:截至16年上半年,公司合约管理总建筑面积较2015年底增加约3800万平方米至3.6亿平方米,已有收益的面积增加约2300万平米达到2.6亿平米,基本符合预期。物业管理业务毛利率下降主要由于来自毛利率较低的包干制物业服务收入的比例上升,还原包干制影响后公司毛利率实际同比略有上升。我们认为,如果公司在未来继续收购一些以包干制为主的大型优质标的,包干制面积占比将持续上升,毛利率将继续下行,但还原包干制影响的毛利率预计将维持稳定。

业务结构明确转型,社区生态圈逐渐成型:增值服务收入占比首次超过工程服务成为第二大业务板块,占比达12.4%,增值服务分部溢利占比达31.9%,同比大幅增加10.2个百分点,表明公司从传统物业管理向社区增值服务的转型已经取得成效。上半年,彩之云已覆盖超过80%的在管小区,用户数增加至215万人,活跃用户数增加至113万人,活跃率增至52.7%;E维修日单量超过8000单,其中95%来自业主家庭;彩富人生投资金额达603.1百万元,贡献收入12.9百万元,同比增长804.8%;彩住宅与24家开发商签约,完成销售约1000套。

当前公司还未向接入彩之云平台的大多数增值服务提供商收取费用,预计待服务逐渐成熟将逐步开始收费,增值服务未来对公司的收入和利润的贡献程度将进一步增大。

估值与评级:我们对盈利预测进行调整,预计公司16/17/18年经调整EPS(仅调整期权费用)分别为人民币0.29/0.37/0.48元,对应的动态市盈率为18/14/11倍。我们维持目标价7.28港元,相当于21倍16年PE,维持“增持”评级。

风险提示:增值服务业务增速或不达预期,管理面积增速或不达预期。