房地产行业6月数据快评:地产小周期衰退基本确定,下半年策略初步被验证

事项:

2016年1-6月全国房地产开发投资及销售情况:投资同比增长6.1%,增幅回落0.9个pct;新开工同比增长14.9%,增速回落3.4个pct;销售面积同比增长27.9%,增速回落5.3个pct;销售额同比增长42.1%,增速回落8.6个pct;土地购置面积同比下降3.0%,降幅收窄2.9个pct;土地成交价款同比增长10.2%,增速提高5.5个pct。

评论:

6月延续回落趋势,小周期衰退已基本确定,符合预期

6月数据继续回落:投资增速回落0.9个pct、新开工增速回落3.4个pct、销售额增速回落5.3个pct,行业进入小周期衰退阶段已基本确定,我们在年度策略中即提出的?本轮地产的小周期繁荣将于2016年上半年见顶?得到验证。

我们在年初作出上述判断的主要理由有:①历史数据表明小周期中的?销售复苏-繁荣期?时长大约为一年左右,本轮已显著超出;②房价上涨对购买力的负面影响;③政策、货币宽松的边际效应是递减的;④风向标城市二手房成交?量价齐缩?。后续又陆续发生加速这一趋势的事件,如权威人士对于楼市及杠杆的评论、货币政策以?脱虚入实?为导向等,我们也在系列的策略报告中作出了分析和论述。

地产股在整个?小周期衰退期?的整体表现将比?小周期繁荣期?要好,大概率能跑赢大盘

根据我们的小周期框架(请参见我们的行业专题《地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用》),从相对收益角度,地产股在?小周期衰退期?的表现将比?小周期繁荣期?,特别是比?小周期繁荣期的下半场?要好(繁荣下半场特征:房价上涨向二线及部分三线城市蔓延,销售畅旺传导至投资、新开工)。这一方面是因为传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退预期,而地产又是支柱产业,产业链很长,其越衰退对宏观经济的负面压制越大,其他行业的股票调整的压力越大;另一方面,作为支柱产业其越衰退,地产行业?政策?及?政策预期?改善的可能性就越大,所以在这一阶段反而难以跑输大盘,不排除有相对收益,这一点在07-08年、10-11年、2014年1季度等小周期衰退阶段中均得到了验证。

而且,从2016年一季报公布的基金持有地产股的仓位来看,目前仍处于低配阶段(路演反馈亦印证了这一点),因此板块具备博弈优势(倘若地产数据下降导致风险偏好下行,杀跌之时地产板块因仓位轻有防御优势)。

?小周期衰退阶段地产板块或有相对收益?的规律正在被验证中,维持?‘业绩高增长且有良好锁定性+低杠杆+低估值’的品种有望跑赢大盘?的判断

上述规律在本轮小周期亦在被验证当中,5月数据的回落表明小周期衰退的信号已现,我们下半年策略组合推荐标的的超额收益明显,后续有望得到进一步的强化。就相对收益而言,我们比上半年要积极些,维持下半年策略中的建议在?价值+成长?中寻找超额收益,挖掘那些同时满足?2016年业绩高增长(按WIND市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性)+较低的净负债率+绝对估值低(PB或P/NAV低)?的个股。精选品种有:厦门国贸、苏宁环球、广宇集团、招商蛇口、华夏幸福、迪马股份、冠城大通、鲁商置业、滨江集团、天健集团。同时,维持对皇庭国际、中天城投、银亿股份、京汉股份、首开股份、格力地产等的?买入?评级。