房地产行业5月报:销售如期回落,投资区域分化

2016年5月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长18.3%和增长7%,环比增速受到营改增影响较大且区域分化格局凸显,仅东部地区投资增速较上月提高0.2个百分点,中部和西部地区增速回落;5月销售面积和金额同比分别增长33.2%和50.7%,在基数抬升和政策调控的双重作用下如期高位回落,随着基数效应持续显现,地王频现或倒逼调控政策升级,未来整体销量将难现超预期的涨幅。结合6月高频数据来看,4月销售同比增幅见顶已基本坐实,2季度销售难超市场预期,完全符合我们此前一直坚持的观点。我们继续维持板块性机会有限的观点,最新推荐组合:1)防御性品种推荐关注股息率高、资产折价高、现金流稳定的持有型物业企业:浦东金桥、金融街、外高桥;2)进攻性品种推荐资产安全边际较高兼具转型资质的中小市值个股:中洲控股、天宸股份、华业资本、广宇集团、迪马股份;3)题材性机会推荐国企改革类个股:南国置业、天健集团等。

支撑评级的要点

1-5月,全国房地产开发投资额同比增长7%,较1-4月回落0.2个百分点;商品房新开工面积同比上升18.3%,较1-4月回落3.1个百分点;施工面积同比上升5.6%,增速较1-4月回落0.2个百分点;土地购置面积同比下降5.9%。5月单月投资增速和新开工面积分别为6.6%和10.6%,分别较上月下降3.1个和15.3个百分点,环比增速受到营改增影响较大,同比数据高位回落。从区域来看,仅东部地区投资增速较上月提高0.2个百分点,中部和西部地区增速则分别回落0.7个和0.8个百分点,显示目前区域分化冷热不均,房企扎堆投资以长三角为首的一二线热门城市,凸显流动性充裕下土地结构性供应的矛盾。

1-5月的商品房销售面积为47,954万平方米,同比上升33.2%,较上月回落3.3个百分点;销售额为36,775亿元,同比上升50.7%;较上月回落5.2个百分点;销售均价为7,669元/平米,同比上升13.1%,较上月回落1.1个百分点;5月百城价格同环比连续10个月双涨。5月单月销售面积和销售额增速分别为24.3%和36.7%,分别较上月下降19.8个和23个百分点。销量在基数抬升和政策调控的双重作用下如期回落, 预计全年高点已在4月出现,随着基数效应持续显现,地王频现或倒逼调控政策升级,未来整体销量将难现超预期的涨幅。

1-5月,房地产开发企业合计资金来源为53,681亿元,同比上升16.8%,较1-4月基本持平。销售端的预收款和按揭款增速继续扩大,分别同比增长35.2%和58.5%,信贷和货币环境仍较宽松,贷款则增速微幅升至2.3%,显示房企投资意愿有所回暖,拿地和开工意愿继续上升。

1-5月,40城土地累计供应面积同比下降1.8%,较上月收窄0.9个百分点,成交面积同比下降1.3%,较上月收窄1.3个百分点;40城土地累计成交金额同比上升62.9%,较上月扩大28.7个百分点,主要由于成交单价大幅攀升。地市投资热度不减,一二线城市地块均以极高的溢价率成交,房企扎堆热门城市拿地,未来利润率恐将受到大幅压制。

政策与新闻方面,国务院鼓励房企开展租赁业务 稳步推进REITs试点,批复长江三角洲城市群发展规划,打造世界级城市群;国土部计划控制建设用地总量 加大盘活存量,出台农村集体经营性建设用地抵押贷款办法; 通州户口“临十条”即刻执行,商办房屋不予落户;北京、上海、厦门城市地王频现。