万科A:在经济圈发展模式升级,定增预案有望被认同

拟发行股份购买资产,若成功深圳地铁晋升第一大股东。根据预案,万科拟发行股份购买深圳地铁集团持有的前海国际100%股权,初步交易价格为456.13亿元(本次交易的评估基准日为2016年5月31日,目前有关标的资产的审计、评估工作尚未完成)。初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元,即定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。据此计算,万科将就本次交易向地铁集团发行约28.72亿股A股股份,若交易完成深圳地铁持有万科A股占发行后总股本的20.65%,成为万科第一大股东、穿透持有人为深圳市国资委,超过摊薄后宝能系持股占比19.27%、华润持股占比12.15%。

标的资产极为优质,作价较为合理。标的公司的主要资产为前海枢纽项目和安托山项目地块,总计容积率建筑面积约181万平方米。按照预估价值456.13亿元,楼面价约2.52万元/平米。深圳近期出让的龙华和光明新区地块,光明新区项目总价140.6亿元,楼面地价达2.76万元/平方米,溢价率约160%;深圳龙华上塘商住用地82.89亿元,折合楼面地价约5.68万元/平方米。本次交易标的区位显著优子上述成交项目,深圳地铁在获取项目以及该交易中万科作价极具成本优势。其中:1)前海枢纽项目宗地号T201-0074,2012年145.56亿元取得,总建面127.8万方,楼面价1.14万元/平米;项目规划为3条地铁线和2条城际铁路交汇,未来可通过轨道交通直达香港,定位为带领深圳迈向世界级城市、引导区域经济转型升级的世界级枢纽综合体地标。

2)安托山项目T407-0026、T407-0027号土地,2016年取得总价款90.336亿元,总建面约53.3万方,两地块楼面价分别为1.59/2.17万元/平米,住宅、商服用地,位于二号线、七号线双地铁交汇处,是深圳罕见的大规模豪宅集群区。两项目合计可售建面约154万方,我们预计货值约1000-1400亿元。

短期摊薄收益。根据我们测算,按照154万平米可售建筑面积测算,每平米可赚取约2万元权益净增值,该交易共可为万科增加权益净值约300亿元。因交易标的项目暂未动工,若成功注入预计贡献利润需要在2018年之后。我们暂不调整盈利预测,则16-17年原预测EPSl.96、2.29元,增发后摊薄变为1.56/1.82元。

暂不讨论股权问题,以“轨道+物业”模式锁定城市经济圈发展机遇对万科的未来而言意义非凡。万科作为全球最大的商品房开发商,年销售额即将达3000亿元,依靠传统模式增长陷入了瓶颈,且在当前“白银时代”市场分化,三四线库存仍高,而核心一二线城市土地资源有限,地价过高且难以获得新项目。而依托深圳地铁,在深圳能够以约2.5万元/平米的代价获取黄金地段近181万方土地资源,单纯从交易上来讲无疑是非常成功的。万科认为,中国正在进入“轨道改变城市”的时代,以“轨道+物业”为代表的PPP模式将迎来前所未有的发展机遇。此次与深圳地铁合作购买两个项目只是开始:一方面,深圳地铁手中仍有存量资源,且未来获取地铁沿线土地空间广阔。深铁集团已完成深圳轨道交通一二期工程1、2、3、5号线及4号线一期工程总计163公里线路的建设工作,目前深圳正在运营的轨道交通线路总计5条,179公里,到2015年底已经获批建设的规划里程达232公里,深圳市轨道交通建设指挥部办公室李福民主任预计2020年深圳轨道交通里程将达425公里,未来将建成总里程超过1000公里的现代轨道交通网络。并且深圳地铁将与惠州、东莞连通。

目前深圳地铁在开发的项目10个(含本次交易项目),规划建筑面积约427万平米,已累计销售超180亿元。深圳地铁将确立“轨道+物业”发展模式,未来依靠地铁建设优势获取地铁沿线或者地铁车辆段上盖物业的机会大,而因为这些地段临近交通站点,开发价值也极为可观。另一方面,万科联手深圳地铁“轨道+物业”模式有望走向全国。2016年6月12日,由万科集团与深圳地铁集团联合主办的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行,论坛上万科、深圳地铁与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了备忘录,探索城市轨道建设PPP新模式,为未来“轨道+物业”模式向全国的推广打下了基础。

“八爪鱼”战略稳步推进,受益市场景气度提升。16年1-5月公司已实现销售1473亿元同比+74%,我们预计2016年其销售将破3000亿元(+15%),甚至有望达到3200亿元+22%。在物流地产方面,2016年以来新披露7个物流地产项目,目前累计披露了15个项目,围绕一线4城和武汉、长沙、成都、贵阳等重要节点布局,项目总建面已经达到104万方。根据2015年报披露,已进入和拟进入城市22个,已获取拟获取项目29个,总建面300万方,规模上有望进入行业前十,目标直指TOPI。

物业管理、长租公寓、社区营地教育、养老、产业地产等新业务探索也有序开展。

我们认为公司持续受益于政策宽松和行业优胜劣汰带来的更多商机,外加“八爪鱼”轻资产城市运营商战略发展提升估值空间。考虑到发行股份购买资产的方案仍存不确定性,暂维持预测15-17年EPSl.96、2.29、2.54元,房地产开发业务RNAV18.4。

停牌至今大盘跌19%、房地产(证监会)行业指数跌28%,复牌后股价或短期调整,维持16年10xPE目标价19.6元,“推荐”评级。

风险提示:发行股份收购资产方案未获通过的风险;行业回暖及政策宽松低于预期的风险;公司转型收效尚待时间检验。