房地产5月数据快评:“小周期衰退”信号初显

投资、新开工及销售累计同比增速均环比收敛,符合预期

5月数据全面回落:投资增速回落0.2个pct、新开工增速回落3.1个pct、销售额增速回落5.2个pct,符合我们在年度策略《大机会或在“重组”》中提出,在后续的《越繁荣,越烦恼》、《铁律难打破,机会需等候》等多篇月度策略及行业数据点评中反复强调,并在下半年策略《寻找“成长+价值”》中再次详细论述的观点,即“本轮地产的小周期繁荣将于2016年上半年见顶”。

地产股在整个“小周期衰退期”的整体表现将比“小周期繁荣期”要好,大概率能跑赢大盘

根据我们的小周期框架,从相对收益角度,地产股在“小周期衰退期”的表现将比“小周期繁荣期”,特别是比“小周期繁荣期的下半场”要好(繁荣下半场特征:房价上涨向二线及部分三线城市蔓延,销售畅旺传导至投资、新开工)。这一方面是因为传统地产股在繁荣阶段已提前反映了衰退预期,而地产又是支柱产业,产业链很长,其越衰退对宏观经济的负面压制越大,其他行业的股票调整的压力越大;另一方面,作为支柱产业其越衰退,地产行业“政策”及“政策预期”改善的可能性就越大,所以在这一阶段反而难以跑输大盘,不排除有相对收益,这一点在07-08年、10-11年、2014年1季度等小周期衰退阶段中均得到了验证。

维持下半年策略预判:同时满足“业绩高增长且有良好锁定性+低杠杆+低估值”的品种有望跑赢大盘

维持在下半年策略《寻找“成长+价值”》中的预判:就相对收益而言,我们比上半年要积极些,建议在“价值+成长”中寻找超额收益,挖掘那些同时满足“2016年业绩高增长(按WIND市场一致预期并用预收款的覆盖度来检测业绩高增长的锁定性)+较低的净负债率+绝对估值低(PB或P/NAV低)”的个股。精选品种有:厦门国贸、苏宁环球、广宇集团、招商蛇口、华夏幸福、迪马股份、冠城大通、鲁商置业、滨江集团、天健集团。同时,维持对皇庭国际、中天城投、银亿股份、京汉股份、首开股份、格力地产等的“买入”评级。