房地产4月份数据快评:“繁荣”符合预期,“再库存?”加码

事项:

2016年1-4月全国房地产开发投资及销售情况:投资同比增长7.2%,增幅进一步扩大1个pct;新开工同比增长21.4%, 增速提高2.2个百分点;销售面积同比增长36.5%,增速提高3.4个pct;销售额同比增长55.9%,增速提高1.8个pct; 土地购置面积同比下降6.5%,降幅收窄5.2个pct;土地成交价款同比下降0.2%,1-3月为增长3.7%。

再库存加码。

我们在16年年度策略中提出,投资、新开工增速由于2015年销售繁荣的滞后传导及基数效应,预计2016年全年会出现增长,并给出了全年增长5-10%的判断,4月投资额同比增长7.2%、新开工同比增长21.4%的数据符合预期。

另外,部分区域出现地价飙升、地王频出(南京新地王获得者为主业非地产的央企)的现象亦值得关注,目前楼市的繁荣很大程度上是投资/投机需求旺盛、金融加杠杆的结果,开发商在二线城市的疯狂抢地或存在一定风险。

预计销售在下半年面临压力、全年增速将不如去年高,观点正在得到验证。

我们维持年度策略中行业销售增速于2016年上半年见顶的观点,主要原因如下--。

①如果定义销售增速探底到增速见顶为销售复苏-繁荣期,观察历史数据:销售复苏-繁荣期的时长大约为一年左右,如08年12月-09年11月、12年2月到13年3月。本轮销售复苏-繁荣期从2015年2月销售增速彻底探底至今亦达16个月,从历史规律来看,拐点或已不远;

②房价上涨对购买力有负面影响;

③政策、货币宽松的边际效应是递减的;

④风向标城市的领涨区域的二手房成交已出现滞涨现象(量缩价微调)。

从现状来看,调整已经开始,我们的预判正在逐步得到验证--。

①在人民日报《开局首季问大势》中权威人士指出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’, 而不应通过‘加杠杆’去库存!本轮小周期以来部分一线城市及二线城市的房价的暴涨,很大程度上是投资/投机需求旺盛、金融加杠杆的结果,权威人士对于地产回归本质的描述,给去库存定下了基调,打破了加杠杆的逻辑;

②4月信贷数据大幅下降,房贷政策收紧是原因之一,这也在一定程度上印证了此前媒体报道的4月底央行通过窗口指导要求金融机构控制信贷投放规模和节奏。紧信用+宽财政,未来货币政策将以脱虚入实为导向,大类金融资产将在一定程度上去杠杆;

③据中指院数据,上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑,尽管房价高企,但有价无市;部分二三线城市亦进入了“买涨不买跌”的观望期,尤其是二手房市场买卖双方的议价空间加大。

前期偏谨慎的策略已得到印证,不妨长线守候。

基于对地产行业周期阶段的准确把握,结合我们总结的小周期内地产股的投资规律(可参见我们2011年以来的地产年度策略),我们得以对地产股的表现作出较为准确的判断:

在以年为长度的中观策略上我们预判均得到了验证--。

①2014年年度策略《把握低估值下的防御性机会》推荐以龙头白马代表的传统地产股,精准地判断对了2014下半年波澜壮阔的传统地产股行情;

②2015年年度策略《短享繁荣,长思变革》领先同行、旗臶鲜明提出2015年将开启销售繁荣,但地产牛股来自转型;

③2016年开年我们发布年度策略《大机会或在重组》,预判2016年A 股市场风险溢价将上升、风险偏好将下降, 地产基本面在春季仍将延续去年以来的小周期繁荣,今年以来股市走弱、一线及部分二线城市房价暴涨,印证了我们的前瞻性判断。

在以月度为单位的短期博弈中,我们也看得较准--。

①2016年2月《超跌有望反弹,可以积极些》建议搏超跌反弹,其后沪深300指数最高反弹9%、房地产指数最高反弹12.5%;

②2016年3月《铁律仍难打破,机会仍需等候》+《越繁荣、越烦恼》对传统地产股偏谨慎建议兑现收益,3月地产指数跑输大盘2个百分点,以拿地、开发、销售为模式的传统地产股及中介股多数高开低走,月线收阴,印证了我们的判断。

今年以来地产板块股价表现虽疲弱,但毕竟估值不贵,对长期投资者而言,不妨长线守候,我们维持对万科、招商蛇口、华夏幸福、苏宁环球、皇庭国际、泰禾集团、湖北金环、广宇集团、格力地产、天健集团、中天城投、世荣兆业等品种的买入评级。