房地产行业2016年4月月报:四月天如期稳中有降、关注流动性

重点公司签约销售状况:

本月重点公司签约销售额万科、保利、首开环比大幅度上升。16年4月重点公司的销售额相对于15年4月均有大幅上升,五大房企同比增长112%。

房地产政策回顾:

16年4月最受关注的房地产政策和事件主要集中在公积金、去库存、城镇居民落户问题、限购等。

百城价格指数:环比上涨1.45%,一线同比涨幅达26.36%。

4月百城房地产均价11467元/平方米,环比上涨1.45%,同比上涨8.98%,共71个城市环比上涨,比上月增加11个城市。一二三线城市,环比分别上涨1.88%、上涨1.81%、上涨0.84%;同比分别上涨26.36%、上涨4.89%、上涨1.75%。

一手房月度成交:环比下降10.0%,同比上升50.7%。

4月安信跟踪65大城市一手房合计成交38.77万套,环比下降10.0%,同比上升50.7%,累计同比上升43.2%;一线、二线、三线城市分别成交3.70万套、16.00万套,19.06万套,环比分别下降19.6%、8.4%、9.3%,同比增速分别为-5.0%,66.3%,56.1%。

二手房月度成交:环比下降9.9%,同比上升68.9%。

4月安信跟踪19大城市二手房合计成交14.54万套,环比下降9.9%,同比上升68.9%,累计同比上升90.6%。一线、二线、三线城市分别合计成交3.46万套、7.06万套、4.02万套,环比增速分别为-32.9%、12.3%、-14.5%;同比分别增长19.8%、增长105.6%、增长75.7%。

可售库存:环比下降0.2%,去化周期7.9个月。

4月安信跟踪24大城市住宅可售套数合计114.67万套,环比下降0.2%;去化周期7.9个月,较上月基本不变。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为26.41万套、37.12万套、51.15万套,环比增速分别为9.0%、4.4%、-7.2%;去化周期分别为6.4月、7.6月、9.5月,较上月分别上升0.7月、上升0.2个月、下降1.0月,一、二城市的绝对库存及去化周期上升,三线城市的绝对库存及去化周期有所下降。

40城土地成交:环比量降价升,一线量降70.8%,溢价率分化扩大。

4月全国40大中城市供应土地规划建筑面积7161.5万平方米,环比上升9.1%,同比下降7.3%;成交土地规划建筑面积5087.4万平方米,环比下降10.4%,同比上升21.4%,其中一、二、三线城市环比下降57.4%、3.8%、13.8%;成交均价环比上升32.3%,成交总价环比上升18.6%。4月,全国40大中城市土地溢价率56.05%,较上月上升16.61pc。其中一线城市土地溢价率0.00%,二线城市74.81%,三线城市7.46%。

投资建议:本月百城价格指数小幅上升,其中一线城市上升超过26%。一二手房交易均。

环比下滑,但仍较去年同期上升50%以上,并且二三线城市增速明显超过一线。整体成交稳中有降,一线城市回落力度较大,符合我们对于4月份的预期。5月我们依旧维持之前的判断,市场环比小幅下滑,但是维持高位同比增幅,二三线增速也将随着一线的回落而回落。整体而言行业景气好于去年,我们依旧建议关注长逻辑:1)转型与整合:天业股份、高新发展、京能置业、中房地产;2)地产新兴服务:世联行、三六五网、福星股份; 3)优质的区域地产:北京城建、滨江集团、华夏幸福、南京高科、嘉宝集团、阳光城;4)穿越周期的地产龙头:保利、招商蛇口、万科、绿地。

风险提示:政策不达预期、销售持续超预期。