2016年4月房地产行业研究季报:季报续向好趋势、行业现区域轮动

一季报延续去年向好趋势,增速超预期:申万地产板块2015营收增长37.2%、2016Q1为101.2%;2015实现归属于母公司股东净利润增速为7.0%,而2016Q1为25.9%。业绩向好主要是因为地产公司的结算量大增、平滑了结算周期的影响。

毛利率和净利率延续下滑趋势:2016Q1我们以营收为权重计算的加权平均毛利率为31.1%,而2015Q1这一数字为33.7%,同比下滑了2.6个百分点。净利率方面,2016Q1板块整体为7.4%,同比减少4.6个百分点,其中重点公司2016Q1为8.6%,同比减少3.4个百分点。主要原因包括地价过快上涨、结算资源溢价不显著、三项费率爬升、少数股东损益增加等。

货币资金和少数股东损益大幅增长:受益于销售和回款的持续改善,2016Q1地产公司整体持有货币资金为6,219亿,同比增长71.9%;由于合作拿地项目增多,少数股东损益整体为2,165亿,同比增长47.2%。资产负债率方面,板块整体从2015Q1的71.0%提升到75.6%,提升了4.6个百分点,重点公司从72.0%提升到77.4%,上升了5.4个百分点,原因是上市公司利用宽松的融资环境进行历史高成本债务的置换和再投资。

其他核心指标个股分化明显:2016Q1地产板块存货整体为3.18万亿,同比增长19.7%,但存货增长超过20%的公司仅有25家左右,占比约18%。存货周转率方面,不同公司差别迥异,优异的公司达到了0.4的高位。净负债率方面,较低的公司维持在30%以下,而相当多公司超过了100%。

行业点评。

房地产区域呈现轮动特征:从去年二季度以来,房地产区域市场的量价表现不同于以往的有间隔的齐涨齐跌,而呈现出此起彼伏的轮涨态势。3月下旬深圳和上海的紧缩并未影响到部分二线和一线周边三线城市的火爆成交,土地成交更是呈现溢价率急升的状态。

二季度我们整体保持乐观:二季度总体上看,全国销售、新开工、拿地和投资继续向重点城市集聚,销量和销售额会呈现出高位盘整的态势,新开工和拿地会继续回升,投资增速整体保持乐观。但我们也认为一季度的销售增速等指标在全年来看可持续性并不强,不同区域的住房消费和转让是有时滞性和周期性的,我们怀疑部分区域保持火爆销售的持续能力。

营改增等税负制度改革影响深远:本月起实施的营改增对地产行业影响深远,是否能开具进项增值税发票会成为拿地、建安支出等很重要的考量因素,而且毛利率过高的项目也难实质性受益。总体上看,受益显著的公司是营业税负占比大、毛利率不高、有相关产业支撑地产开发的大型公司。从行业上看,营改增会加速不动产的流动,有助于行业库存的去化和新型商业模式的兴起。

投资建议。

兼具安全性、均好性和持续性的白马股,我们推荐华夏幸福、陆家嘴(停牌)、万科(停牌,关注复牌后的买入机会)、世联行、招商蛇口;地产业务弹性较大、业绩确定改善的个股,我们推荐华发股份、泰禾集团、南国置业、中粮地产等。市值较小、基本面反转的标的,我们推荐栖霞建设、中航地产、云南城投、京投银泰等。