华侨城A:利润率低于预期导致业绩低于预期,项目储备加强有望推动恢复增长

与预测不一致的方面

2015年净利润同比下降3%至人民币46亿元,较高华预测/万得一致预期低10%/12%,符合3月30日的业绩快报。1. 收入同比增长5%,符合高华预测,受房地产交付面积同比上升29%的推动(占到总收入的60%,而2014年占比为49%)。毛利率同比下滑4个百分点至48%,较高华预测高4个百分点,得益于高于预期的深圳项目结算(占总结算规模的40%,而高华预测为25%)。然而,销售管理费用、折旧和实际税率的上升导致净利润率为14%,较高华预测低2个百分点。2. 旅游业务游客人次达3,300万,同比上升7%(2014年为5%,2015年全国国内游客人次同比增长10%),在国内位列第一,全球位居第四。我们认为公司的旅游O2O 运营和阿里旅行以及百度之间的协同效应较好,2015年通过在线营销平台实现的门票销售达3.2亿元(占到门票收入的8%)。3. 继一、二线城市新增6个项目后,管理层计划2016年新开工面积将同比增长35%,预售至少达到200亿元。鉴于一季度实现预售约50亿元,我们预计2016年全年预售将达215亿元,同比增长15%。同时,公司表示将采取灵活的定价策略以加速深圳/上海之外地区时间较长的库存清理,并考虑出售投资物业以加速资产周转。 4. 2015年年底净负债率从2015年9月份的35%升至47%,归因于北京/南京土地购置所支付的预付款125亿元。华侨城计划发行130亿元公司债,2016年4月份成功发行35亿元公司债,成本为2.98%-3.4%,而2015年公司的平均融资成本为6.3%。我们认为融资成本较低有助于华侨城加快综合项目的开发。

投资影响

我们将2016-18年每股盈利预测下调3-23%以计入利润率的下滑(2-3个百分点),并将基于部分加总法的12个月目标价格下调8%至人民币9.2元(房地产开发/旅游业务估值分别下调3%/5%)。华侨城当前股价对应10.5倍/1.3倍的2016年预期市盈率/市净率,而A股同业均值为10.3倍/1.7倍,A 股旅游同业均值为42倍/3.7倍。维持买入评级。风险:销售不及预期、旅游业务运营未能改善。