陆家嘴:陆金发注入在即,地产金融新空间

陆金发注入在即,“地产+金融”为公司打开新空间。陆金发作为集团金融控股平台,金融牌照基本齐全,通过控股爱建证券、陆家嘴信托及共同控制陆家嘴国泰人寿三家持牌机构,初步形成了“证券+信托+保险”的基本业务架构;并通过参股股权投资基金广泛参与金融创新试点项目,为进一步发展成为金融控股企业奠定了良好的基础。

本次交易后,陆金发优质资源将全部注入上市公司,推进公司实现“产金融合”,形成“地产+金融”双轮驱动的战略发展格局,促进公司成为上海国际金融中心建设的直接参与者,并为公司开拓主营业务打开新的空间,最终把公司打造成全牌照金融控股集团。

一季度归母净利、毛利率稳步增长。一季度营收II.I亿元(一6.28%),毛利率37.1%(+4.8个百分点),归母净利润3.5亿元(+14.7%),归母扣非净利润3.4亿元(+13.1%),EPS为0.19元/股(+14_7%)。净负债率较15年末降4个百分点至90%,预收账款56.6亿元,基本锁定全年业绩。三费稳步下降,销售费0.19亿元(-36%,由于15年大量新办公楼投入市场产生较多佣金及推广费用,而本期无此类费用),管理费0.42亿元(一1%),财务费1.14亿元(一19%,由于去年同期发行中票50亿元及贷款规模增加导致基数变大)。一季度末持有的在营物业总建面154万方(甲级写字楼115万方,高品质研发楼21万方,商铺9万方,住宅9万方)。1-3月实现房地产租赁收入为6.1亿元(+27%),租赁收入实现高增长,预计全年租赁收入达27.7亿元(+26%)。住宅销售收入2.7亿元(-8%),住宅物业销售签约面积2.7万方,合同金额10.2亿元。一季度末公司在售上海、天津住宅总建面分别为20万方、46万方,去化率分别为92%、98%。

本次收购将加速公司业务协同、资本融合,构筑“地产+金融”新的产业链,成为全牌照金融控股集团,并直接参与上海国际金融中心的建设。不考虑本次收购“陆金发”的资产价值,RNAV为52.3元/股,安全边际较高。预计16-18年营业收入为65、74、84亿元,同比增速分别为15%、14%、13%,三年复合增速为14%:16-18年最新摊薄EPS为1.17、1.33、1.47元,三年复合增长13%,对应当前股价PE33、29、26倍,6个月目标价50元,对应16年PE43倍,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。