华夏幸福:业绩高增长兑现,产业新城多点开花

公司公告2015年业绩,实现营业收入383.3亿元(+42.6%),归母净利润48.0亿元(+35.7%),基本EPSl.81元(+35.1%】。每10股派息5.4元。

投资要点:

业绩高增长兑现。2015年实现营业收入383.3亿元同比+42.6%,归母净利润48.0亿元同比+35.7%,扣非净利润45.4亿元同比+30.5%,基本符合预期。账面预收款672.6亿元同比增53%,基本锁定未来2-3年的结算收入。2015年销售额共计723.5亿元,较上年同期增长41.2%:其中产业新城业务销售额共计593.7亿元同比增38%(含园区开发业务结算回款98.3亿元同比增30%,产业园区配套住宅签约销售额495.4亿元同比增40%),城市地产签约销售额120.7亿元同比增60%。营业收入来源中,园住宅配套仍为主要收入来源,占比近53%较上年下滑6个百分点;产业发展服务占比16.5%小幅提高3个百分点,而毛利贡献中住宅配套占比持平但产业发展服务提高近10个百分点至45.5%,我们曾预期高毛利的产 业发展服务进入了规模结算期将成主要利润来源,得到初步验证。公司区域布局卡位洼地资源,政策红利催化。根据中指院数据,公司重点布局的环京区域量价齐涨:商品住宅销售面积突破1,500万平方米,同比增长36%;销售额1,143亿元,同比增长46%,销售价格7,464元/平方米,同比增长7%。而公司新进入的安徽、江苏等区域也是发展潜力强劲的环上海经济圈,从公司15年的业绩也可以发现,销售面积方面京津冀区域占比仍超90%,但环上海的镇江、无锡、嘉善地区开始持续贡献销售,2015年镇江、嘉善和无锡累计销售面积达37万方同比增21%,即将成为继固安、大厂廊坊等公司固有基地之外的高成长新锐。公司2016年目标销售额870亿元(+20%)。

产业新城多点开花。2015年新增签约投资额537亿元、签约入园企业173家,均创历史新高,累计签约投资额超2000亿元、签约入园企业超800家。公司坚决落实“产业优先”重大战略,不断创新产业服务手段,一方面与中国卫通集团、北京电影学院、乐视VR、韩国文化产业振兴院等行业龙头开展跨领域战略合作,一方面加快与清华大学等高校院所的“产学研”合作,并与太库科技战略合作于硅谷及国内一线城市积极布局创新孵化器,搭建全球科技孵化平台,打造产业自生能力,实现“全球技术一华夏加速一中国创造”。

模式致胜,2016征程再启。区域拓展上公司持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”等热点区域。公司2015年累计新增京津冀和长江经济带多个委托开发区域,合计新增委托开发土地超800平方公里。2016年以来又新拓展安徽六安、河南焦作、四川眉山三个项目累计区域面积280.5平方公里,至此国内累计委托开发区域超2900平方公里,其中环京津冀近2200平方公里、长三角近500平方公里。值得一提的是,公司在项目招商、园区运营方面的卓越实力得国外认可,在印尼和印度哈里亚纳邦政府取得合作开发伙伴以推广华夏幸福的开发模式,表明公司产业园运营的能力具备了承接国际合作项目的能力和视野。

充分利用融资窗口对房企放开带来的机会,大手笔融资使得资金成本大幅降低。2015年公司资加权平均利息率为7.92%(14年:9.64%),其中银行贷款的平均利息成本5.25%(14年:7.22%),公司债券平均成本为5.42%,信托、资管等其他融资的平均利息成本9.60%(14年:10.43%)。2015年来公司成功非公开发股募资70亿元,优化资本结构;15年以来公开发行75亿元公司债和98亿元非公开债券,利率区间4% -6%,我们预计这173亿融资为公司节省利息支出不少于3亿元,按14年48亿净利润计算大约可提高利润6个百分点。

志在千里,大有可为!公司业绩下有稳增长传统地产业务护航,上有产业孵化育新增长极,借力国家战略之风实现产业升级之梦,有望实现业绩与估值的双赢。公司独特的园区开发运营商投资价值有别与传统房地产开发企业,长期价值发掘与提升值得期待。预测16-18年EPS元2.17/2.86/3.66元,对应PE11/8/6倍,6个月目标价35元,再次“强烈推荐”。

风险提示:京津冀一体化不及预期,产业发展的不确定性。