房地产营改增点评:机构税负稳中有降,个人交易平移改善

政策回顾

自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

政策点评

开发商:土地成本纳入抵扣保障平稳下降,过渡期政策提供有效缓冲。根据营业税改增值税试点实施办法,不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权等应税行为的适用税率为11%,相比此前5%的营业税税率大幅提升,总体改善幅度将取决于税基,也即产业链增值空间的大小。此次实施办法中最大的亮点便是允许开发商将销售项目取得的全部价款和价外费用扣除土地成本之后作为销售额,因此营收占比30%-40%的土地成本不计入销项税的计税区间,大大保障了进项税的抵扣幅度。

按照行业平均30%毛利率计算,营改增之后房地产总体税负相比5%营业税的改善幅度约为2个百分点。对于土地成本占比较高的一线开发商以及三四线城市毛利水平较低的中小房企来说,优惠幅度能够进一步上浮,从而创造更多的降价空间,利好三四线城市的去库存进程。此外为避免试点开始前后行业短期波动,营改增试点过渡政策规定,合同开工日期在2016年4月30日之前的房地产老项目可以采取简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额,从而给与各类开发商选择最有利计税方式的空间,为营改增全面铺开提供缓冲过渡。

一般纳税人:商办物业交易需求预计提升,为租售并举创造宽松环境。针对一般计税方法的试点纳税人,试点方法规定2016年5月1日后取得的不动产或者在建工程的进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。我们认为规定中较大的抵扣力度将刺激部分企业加大商办物业的采购和承租,在大幅降低企业税负的同时利好商业地产的去化进程,拉动市场的投资热情。

此外不动产全面纳入进项税抵扣同样利于建立租售并举的住房制度,鼓励发展以住房租赁为主业的专业化企业,全面提升该类企业的税收优惠和盈利空间。当前住宅租赁市场盈利模式较为单一,一线城市的高端公寓面临经营乏力的困境。鼓励发展长租公寓、个性社区等细分租赁市场不仅仅利于缓解住房紧缺问题,还将充分盘活存量资源,加速库存消化。

个人二手房交易:平移营业税税率,交易成本稳中有降。针对个人二手房交易的营改增环节,改革方案基本延续了此前营业税的征收方案。非一线城市不满2年的住房交易按照5%的税率全额缴纳增值税,2年以上住房免征增值税。一线城市仅新增2年以上非普通住宅按照差额的5%缴纳增值税的规定,其他条款与非一线城市基本一致。

二手房业主报价多为净价,即将所有交易成本转移至买方后的报价。营业税为价内税,而增值税为价外税,因此在实际税率的显示上会有0.24个百分点的差异,即在业主收到净价相同的前提下,增值税会比营业税低0.24个百分点,总体交易成本稳中有降。

不确定性依然存在,中长期推动建立健全的市场发展机制。总体来看,对于大多数房地产企业来说,营改增基本兑现了此前只减不增的原则,对行业基本面构成平稳改善的利好因素。但是在具体实施过程中,房地产开发过程中的部分营销、人力和财务等成本难以纳入进项税的核算,因此总体改善幅度存在较大的不确定性。此外房地产上游的建筑业同样纳入此轮营改增当中,总体税负的预期增加可能进一步推高建安成本,对冲部分营改增对房地产行业的减税力度。因此短期来看可能削弱部分毛利较高或者投资性物业的项目和公司的盈利空间,但是中长期来看,营改增将引导房地产公司倾向于同专业化、规模化的咨询、设计和施工公司进行合作,全面提升行业的精细化程度和产品质量,利好行业总体回归理性、健康的发展轨道。