招商地产:拟注入项目盈利能力强,看好公司持续成长性

公司公告《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》:(1)拟向大股东蛇口工业区定向增发约1.81亿股,发行价格26.92元/股,以购买其持有的海上世界住宅一期及配套的女娲广场、文化艺术中心3个项目的土地使用权,上述资产评估价格为48.6亿元;(2)拟定向增发募集配套资金约16.2亿元,主要用互补充流动资金,发行价格不低于24.23元/股,涉及发行股份数量不超过0.67亿股。

投资要点:

拟注入项目与公司近期招拍挂获取项目相比利润率水平更高,体现了集团和大股东对公司发展的鼎力支持,公司的长期盈利不会摊薄。(1)拟注入项目主要为海上世界住宅一期,评估价格约46.5亿元,占比达96%,女娲广场、文化艺术中心是配套项目,体量相对较小。海上世界住宅一期建面16万平米,东、南临蛇口湾,与去年底以现金购买方式获取的海上世界住宅二期相比,一期地段更好,而且容积率更低,因此评估的土地成本更高,一期评估的楼面地价约2.9万元/平米,较二期高约30%。(2)参考周边在售楼盘情况,在不考虑未来房价上涨的情况下,我们预计海上世界住宅一期售价将在7万元/平米以上,估算毛利率在45%以上。

在目前一二线核心城市地价大幅上涨压缩行业利润空间的背景下,此次拟注入项目与公司在公开市场获取项目相比盈利能力显然更高。公司近2个月在杭州、苏州、天津等一二线核心城市招拍挂获取项目的溢价率水平达30%-70%,在不考虑未来房价上涨的情况下,据我们测算平均毛利率水平仅约30%。

若此次交易能够顺利完成,将增强公司的资本实力,为“加杠杆”留下更大的空间,公司可望进一步加快规模扩张的步伐;此外还将推动公司与大股东同业竞争问题的解决。更长期来看,集团存量资源后续可挖掘的潜力仍很大,有望继续给予公司支持。从公开市场取地情况来看,公司拓展态度依然积极,今年以来新增权益地价118亿元,已超过去年全年水平,权益建面216万方,集中在一二线城市,我们看好公司的持续成长性。

13-15年EPS2.61/3.41/4.44元,PE11/8/6倍,预收款已锁定今年全部业绩和14年约50%,RNAV34.24元。公司有望在2018年之前提前实现“千亿销售、百亿利润”目标,按市场普遍给予稳健公司1:1的市销值来衡量,目前公司市值在未来几年内有望翻番,仍是一线中最具成长潜力的公司,维持“推荐”。