房地产行业周报:成交季节性回落,投资热情不减

本周平安观点:本周末政策面的大二是贷款利率下限的放开,从政策细则上看,对个人信贷的利率浮动空间不做调整,对行业基本面的影响有限,未来的潜在影响在于利率市场化后市场资金成本的变化和银行信贷资金投放结构的变化,根据平安证券银行和宏观组的判断,此次贷款利率下限的放开短期将不会对市场利率和投向结构产生显著影响,因此我们判断对地产行业短期的成交和开发商贷款将不会造成冲击。由于行业如期进入7月成交淡季,基本面无惊喜。政策面上,再融资仍是市场近期最大的敏感点,在仍需等待证伪而博弈空间收窄的阶段,我们建议板块投资多看少动。

本周成交:成交延续平淡,创21周新低。本周重点跟踪城市整体成交34792套,创2月底以来21周成交新低,环比下降4%,同比降19%。其中一线城市环比上升1%,二线城市环比下降5%,三线城市环比下降6%。微观层面:上门量略有回升,新开盘小幅下滑。上周(7/8-7/14)上门量约2.5万,环比上升5.6%,相比前四周均值降15%,7月周均上门量环比下降16%。新增批售环比上升40%,年初至今累积供给同比升8%。新开盘环比下降1%,7月周均新推盘环比下降20%,开盘去化率约为54%,环比降7个百分点。一手商品房7月成交:截至7月20日,7月重点城市日均成交套数环比6月降9%,同比下降16%。其中一线城市环比降25%(同比降24%),二线城市环比降4%(同比下降14%),三线城市环比下降10%(同比降15%)。7月已过三分之二,微观数据显示供给(新开盘)和需求(上门量)均未有大幅回升的迹象,叠加去年7月的高基数影响,成交淡季已基本明确。本周土地市场:楼市平淡不减房企拿地热情。进入7月以来,尽管楼市成交平淡,但从本周主要开发商的动作来看,主流房企拿地依旧积极:金融街38.1亿夺得北京石景山两地块;招商17亿佛山、重庆接连拿地;万科9.6亿长沙斩获两宅地;深振业继上月东莞拿地后,本周7.9亿竞得天津地块。从我们监测的20个重点城市来看,本周监测的20个主要城市共成交住宅用地26宗,较上周增加11宗,成交面积175万平方米,环比升52.1%,较前四周均值升11.8%。

一周行业动态。本周国家统计局公布上半年房地产运行数据。投资向好趋势未改,二季度新开工及土地成交款大幅上升。1-6月,全国商品房投资3.68万亿元,同比上升20.3%,增速较1-5月略下降0.3个百分点。二季度,全国商品房投资累计额为2.37万亿元,同比增长20.4%,增速较一季度上升0.2个百分点。

我们认为新开工回升、土地购置金额上行以及施工面积维持高位是拉动投资的主要因素。由于一季度核心城市的交易热潮对下半年购房需求有部分透支,加之流动性的不确定性和房价连续上涨带来的限价压力,我们认为下半年销售大幅上升不具外部条件,因此维持全年投资弱复苏的判断,乐观/中性/悲观假设全年房地产投资增速分别为14.6%,12.3%和9.7%。6月销售面积环比回升32%,同比则由于高基数原因涨幅继续收窄。6月单月商品房销售面积达到1.23亿m2,环比5月上升32%,但由于去年高基数原因同比上升11%,较上月下降17个百分点,成交反弹大幅好于我们监测的25个重点城市,反映出一二线城市受到房价调控压力下的预售证监管影响供应节奏,而三四线城市受影响较小。房价上涨压力略有缓解,6月均价环比继续回落5%。6月单月商品房销售均价为6100元/m2(商品住宅5711元/m2)环比均下降5%,连续第二个月下降,同比涨幅也回落至6%的水平,房价上涨压力略有缓解。但上半年累计销售均价上升11.2%,加之一二线核心城市已接近房价控制目标上限,核心城市政策压力犹存。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。