招商地产:集团优势资源货币化平台,维持推荐评级

事项:

媒体报道:公司与招商局资本签署战略合作协议,将在设立商业地产基金、产业园区探索、联合开发新的房地产项目等方面展开合作。

评论:

“背靠大树好乘凉”。

地产业务的投资价值逐步彰显。

2010-2011 年,招商局人事发生一系列变动:曾担任远洋地产董事会主席的李建红出任招商局总裁、公司董事长孙承铭担任招商局副总裁、公司正式成为招商局一级公司,发展步伐加快。2013 年,招商局实现收入724 亿元,净利润223亿元。从旗下交运、金融、地产业务三大平台公司招商局国际、招商证券+招商证券、招商地产所贡献比例来看,地产业务已经超过交运业务占据第二,仅次于招商银行。

14 年7 月,拥有地产业务背景的李建红出任招商局董事长,我们推断地产业务或因此更加收到重视,优势资源进一步倾斜,本次合作协议的签订也反映出优势资源向地产倾斜的意图。而且从招商局的投资回报角度来看:交通运输行业整体下行、业务不断缩水、风险偏大;对金融业的投资需要大量资本金,招商局资源稍显短缺,且控制力稍弱;地产业务在行业内落后于其他央企,反而发展空间大,且集团持股比例较高、有大量资源可以支撑地产业务发展。2010 年以来平台公司净利润的复合增速也佐证了地产业务的投资价值。

集团优势资源货币化的重要平台。

传统地产业务。集团对公司传统地产业务的支撑主要体现在稀缺土地资源的低价注入。以深圳为例,公司自08 年起以定增、购买等多种方式先后从集团获得多宗稀缺住宅、商业用地,极大丰富了公司土地储备。随着人事的变动、地产业务投资价值的凸显,我们认为集团土地资源将向公司进一步倾斜。

除了土地注入外,公司还将和集团通过联合竞买土地或收购项目公司股权等方式合作开发新的房地产项目,如近期在沈阳获得的奥体项目。该项目为城市新区域成熟低端的商业项目,通过收购公司成功进入沈阳地产市场,与赣州远康的合作充分发挥了公司的项目操盘优势和合作方的资金优势。

产业地产业务。目前,公司深度介入的产业园区项目共有8个,总建面约324 万方。根据协议,公司将积累的产业经验与招商局资本的专业培育能力相结合,共同探索产业园区运营模式和平台。一方面集团现有园区交由公司进行运营管理;另一方面,公司向集团推荐对入园企业作股权投资,或选择合适园区由集团与当地政府发起区域产业投资基金进行投资。

集团的配合将极大推动公司产业地产业务的扩张,提高其对项目的议价和攫取能力。另外,公司与启迪控股签订了战略合作协议,双方将在科技新城业务上开展深度合作,共同推动建立中国科技孵化生态系统,重点推进广州、深圳、惠州、香港等珠三角区域的科技新城项目合作。

金融支持。今年3 月招商地产获得招商银行100 亿授信额度;4 月公司以深圳招商商置投资有限公司所拥有的蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场五项资产及300 万现金出资设立五家子公司。五家子公司依法成立后,其100%股权将在产权交易所进行公开挂牌并转让。根据战略协议,集团将指导协助公司在保留管理权的条件下进行五项商业资产的交易,还将帮助其设立商业地产基金,此举顺应“930 新政”,有利于释放沉淀资金、支持公司把握更高回报的业务机会,并为公司在未来资本市场上进行运作打下良好基础。

另外值得一提的是,近期反腐之风似有刮至内房股之嫌:佳兆业董事会主席郭英成传被扣查无法联络(后公司澄清报道失实)、 雅居乐执行董事黄奉潮失联,相关公司股价均经历较大波动;若进一步蔓延,恐场内资金会出逃以避风险。相较而言,公司的央企背景具有一定的“避风港”价值。

销售逆市增长,全年目标完成无虞,增长空间巨大。

公司9 月销售金额同比大增40%,1-9 月累计销售金额313 亿,同比增加1%。下半年以来销售增速明显回升,9 月实现首次累计同比转正。9月销售大增的原因一是因为推货量的显著增加,另外新推项目的去化情况也较好。

截止9 月,在手可售货值约330 亿,四季度计划新推货值250 亿,货值充足;公司将继续坚持“适度利润、走量为先”的战略,在930 新政提振下,预计四季度销售200 亿,全年超500 亿。

自03 年走出蛇口以来,公司已进入28 个城市,项目储备超1300 万方,形成了深圳、北京、华北、华东、华南、华中六个管理大区,各区域的资源配置不断优化。阶段性布局城市数量目标为30 个,一、二、三四线投资比重为35:50:15,投资重点将继续聚焦于发展基础好及富有潜力的城市。公司境外融资平台和海外业务发展平台(招商置地)、商业地产运营平台(招商商置)、物业服务集成平台(招商物业)的多平台已构建完成,若以发展目标18 年实现“千亿收入、百亿利润”为蓝图,公司增长空间巨大。

资本运作步伐加快。

公司近期已完成股权激励首批2323万份股票期权的授予,行权价格11.24 元/股,目前股价溢价仅为18%。激励对象包含从董事长、总经理、副总经理到部门正副职干部143 人,通过激励管理层与股东利益高度捆绑,有利于公司中长期稳定发展。另一方面,随着行业整体政策环境的宽松(中期票据的放开和930 新政的推出),我们预计证监会及国土部对房企再融资的约束有望进一步解除,未来不排除重启再融资的可能。公司将更加注重利用资本市场盘活自身及集团的优势资源,加快资本运作步伐。

集团优势资源货币化平台,维持推荐评级。

综上所述,公司已成为集团优势资源货币化的重要平台,多平台组织架构基本完成、股东和管理层利益高度捆绑,增长空间巨大!预计公司14 -16 年EPS 分别为2.04/2.55/3.02 元,对应PE 分别为6.5/5.2/4.4x,RNAVPS19.3 元,P/NAV0.7,维持推荐评级。