2014年4月房地产数据点评:下滑趋势不改

销售同比降幅扩大

前4月商品房销售面积2.78亿平米,同比下降6.9%,降幅扩大2.6个百分点。单月来看,4月份销售面积同比下滑14.3%,继续加速下滑。分类型来看,住宅销售下降明显,办公楼销售小幅下降,商业用房仍保持同比增长。虽然部分城市楼盘打折优惠增多,房价有所下降,但对销售的提振作用有限,多数一二线城市成交下滑幅度较大。4月以来部分二三线城市政策有所放松,但效果不明显,当前市场房价下跌的预期较为强烈,观望情绪加大,销售短期难以逆转。

新开工下滑严重

前4月新开工面积同比下降22.1%,虽降幅环比有所收窄,但下滑程度仍为多年以来同期最低值。目前开发商处于打折降价、清理库存阶段,新开工短期难以好转,未来下降的趋势仍将继续。前4月土地购置面积降幅迅速扩大,也将带动新开工下滑。 投资增速降幅减缓 前4月房地产开发投资同比增长16.4%,环比回落0.4个百分点。在新开工下滑幅度收窄、施工面积降速减缓的情形下,投资增速降幅有所减缓。目前经济的稳增长及微刺激措施陆续出台,央行对房贷的支持有利于减缓投资的下滑。

企业到位资金大幅回落

前4月企业到位资金同比增长4.5%,回落2.1个百分点,大幅低于投资开发增速,地产企业资金趋于紧张。定金、预售款及个人按揭贷款均同比下降,反映销售的低迷。

整体来看,4月份各项房地产数据继续下行,房价下跌的预期一旦形成,短期销售难以好转,目前行业基本面仍将处于继续探底阶段。

投资建议

人民银行主持召开了住房金融服务专题座谈会,要求银行讲政治,加大对首套房贷的支持,在央行的干预下,目前首套房按揭贷款紧张、放款缓慢、利率上升的状况有望缓解,减缓房地产销售的下滑幅度。

历史经验来看,在货币的放松周期,房地产的超额收益明显。在基本面悲观的预期下,目前房地产板块估值处于历史最底部,政策的扭转有望改善行业预期,带来行业修复性机会。建议跟踪政策变化,关注增长稳定,估值较低的一二线地产。 风险提示房价大幅下跌、房地产销售不达预期。